本年もよろしくお願い申し上げます。

不動産投資倶楽部　事務局一同、皆様のお役に立ちますよう

がんばってまいりたいと思いますので

どうぞ、よろしくお願いいたします。

メルマガも発行して参りますので、どうぞご期待下さい！

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投資のプロになる！「不動産投資倶楽部」メールマガジン Vol.44
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こんにちは！　濠壱成です。
２０１０年も残りあと２日となりました．．．
今年も会員の皆様に大変お世話になり、ありがとうございました。

本日の大納会株価も前日比１１５円６２銭安の１万２２８円９２銭で終わり、
夏頃に比べると１,０００円程度高くなっていますが、
年初に比べると５００円程度安くなっています。
これを回復していると言っていいのか？
停滞していると言っていいものか？　迷ってしまいます．．．

私の周りオフィスビルでも大規模ビルだけでなく
中小ビルの空室まで目立っていています。

法人税を５％下げると言っても
その恩恵を被ることができる企業は一部の優良企業に限られるでしょう．．．
そして、円高の状況は来年も引き続き続くと考えられるため
製造業を中心に厳しい経営を強いられると思われます。
逆に海外に投資を考える場合は、チャンスとなります。
今年の経済状況と融資状況を参考に２０１１年を
有意義に活動していきたいと思います！

さて、不動産投資倶楽部の今年一年を振り返ってみますと
ラブホテル電話相談会の開催や海外不動産へのお問い合わせも盛況のうちに
終えることができました。
ありがとうございました！

皆様とお話ししている中で、我々が当たり前と感じていることが
投資家の方々にとって、そうではないと言うことが分かったりして
大変勉強になりました！

そういうことで
来年もラブホテルについて具体的な物件のご紹介並びに
事業性不動産ラブホテルの投資・運営シュミレーションを
ご紹介してまいりたいと思います。

これ以外にも
新たな企画を検討しておりますので
２０１１年もご期待下さい！

最後に
皆様にとって来年も飛躍できる一年になりますよう
不動産投資倶楽部 関係者一同、お祈り申し上げます。

ありがとうございました。

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投資のプロになる！「不動産投資倶楽部」メールマガジン Vol.43
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こんにちは！　濠壱成です。

さて今回は、事業性不動産ラブホテルのシュミレーションを
ご紹介いたします。

「ラブホテル＝高収益の不動産投資」というイメージだけで
中身をよくご存じでない方が多いと思います。

不動産のプロでさえ、
レジデンスやオフィスビルの不動産仲介はできても
ラブホテルの仲介はできないという不動産会社が大半です。
理由は、ホテル運営についての知識がないから
投資的に良いホテルなのか？　悪いホテルなのか？　が
判断できないためです。

加えて、今現在は売上げが上がっても
今後どのような状況になるのかさっぱり分からないのが現状です。

またホテルは回転が命です！
さらにどのようにして単価を上げるのかを日々考えなくては行けません。
法律を遵守しながら、投資効率を上げる方法を考えないと行けません。

レジデンスやオフィスビルに比べて
ラブホテルは事業運営、事業経営、会社経営の色彩がとても強いです。
運営するオーナーによって赤字にも黒字にもなります。

今回は、
ラブホテルの実体を知っていただく意味で
実際に運営されているラブホテルの収益事例をご紹介いたします。
費用の割合も示しますので
もし自分がラブホテルを経営したらどのようなウエイトで費用を掛けるのか？
ということを考えながらご覧頂くと
下記利回りがもっと良くなる知恵が浮かんでくるかも知れません。

最もシンプルに考えますと
「売上げ＝客単価×顧客数」
「利益＝売上げ?諸費用」です。

手元資金をいくら用意し、借入を金利何％でするのか
これによっても大きく収益が変わります。

下のラブホテル事例を
ぜひ皆さんの投資の参考にご覧下さい。
また、質問がございます方は、事務局までお問い合わせ下さい！
【お問い合わせ先】member@fudousan-club.com

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＜ラブホテル収支事例＞

【ホテル属性】
　・所在地　 ：非公開
　・部屋数　 ：２３室
　・取得費用：１９６,９７０（千円）

【売上（年間）】
　・月間平均売上　　    ：　７,０６０（千円）
　・年間売上　　　　　    ：８４,６８０（千円）

【諸費用明細（年間）】
　・人件費　　　　　　    ：２３,６６４（千円）27.97%
　・リネンサプライ費     ：　９,３７８（千円）11.07%
　・光熱費　　　　　　    ：　８,７００（千円）10.27%
　・燃料費　　　　　　    ：　３,６１７（千円） 4.27%
　・販売飲料・食材仕入：　　 ９４２（千円） 1.11%
　・消耗品費　　　　　   ：　４,３１０（千円） 5.08%
　・サービス費　　　　   ：　　 ６４９（千円） 0.76%
　・修繕費　　　　　　    ：　　 ７４７（千円） 0.88%
　・小口現金精算分　　：　　 ４００（千円） 0.04%
　・宣伝広告費　　　　  ：　　 ４５３（千円） 0.53%
───────────────────────────
　□支出合計　　　　　   ：５２,８６０（千円）62.42%

【収支（年間）】
　■年間収益（税引前） ：５１,０００（千円）37.58%
　■年間利回り　　　　   ：　１６.１５（％）

【月間指標】
　・月間売上　　　　　   ：　７,０６０（千円）
　・月間経費　　　　　   ：　４,４０５（千円）
　・月間利益　　　　　   ：　２,６５５（千円）
　・月間１室売上　　    ：　　 ３０６（千円）
　・月間１室利益　　    ：　　 １１５（千円）

上記数字をご覧頂きますと
ラブホテルを運用する際にどのような費用が掛かるのか
おわかりになると思います。

更に慣れてくると
「このホテルは無駄が多いホテル」とか
「人件費が掛かりすぎているので経費削減で利回りが良くなる」とか
「まだ伸びしろがあるので、お買い得だ」ということが
先読みできるようになります。

一般の不動産投資物件に比べて
一般的でないことや未知の部分が多いと思いますので
今後もラブホテル収益事例を掲載し、ラブホテル運用とは
どのような不動産投資なのかを
具体的にご紹介してまいりたいと思います．．．

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「ハワイのコンドミニアムのご案内」を発行しました。

ハワイのコンドミニアムのご案内

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投資のプロになる！「不動産投資倶楽部」メールマガジン Vol.42
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こんにちは！　濠壱成です。
東京横浜では、ＡＰＥＣの厳戒態勢で週末大変でしたね。
車の渋滞ひどかったですが
特にＡＰＥＣ開催周辺横浜の方は、
自転車に乗っていても身元確認証の提示を求められていたようで
過剰と言えるほどの警戒でしたね。

一方、ＡＰＥＣ本会議では為替相場の安定について各国が同意したわけで
一時１ドル＝８０円前半まで円高になり、
このまま、７０円台まで一気に突入かと思われましたが
急激な為替変動は各国にとって好ましくないという
判断で現在８２円台後半で取り引きされています。

ヨーロッパの経済不安はあるものの
アメリカドルについては、一定の底値と見ることもできます。
ということは
アメリカの不動産を購入するという選択もありだと思いますので
１０００万円を切るハワイのコンドミニアムを
ご紹介することと致しました。

物件のお問い合わせはもちろん、
仲介手数料やアメリカの不動産購入の手順等
ご不明な点はお気軽にお問い合わせ下さい。

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＜ハワイのコンドミニアム情報＞
┌────────────────────────────────────
｜１．任意売却物件ですが、海も見えるユニットでこの値段はお得！
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島  Honolulu   $ 99,000  27.59平米   11階   1970年       ?
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006899

┌────────────────────────────────────
｜２．オーシャンビューのお部屋でこの値段！新しいキャビネット＆フロリーング
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島  Honolulu   $135,000  21.92平米   22階   1979年     2009年
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006900

┌────────────────────────────────────
｜３．ワイキキの真ん中にあるスタジオでとっても魅力的。収納もタップリです。
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島  Honolulu   $145,000  27.87平米    2階   1980年       ?
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006901

┌────────────────────────────────────
｜４．レンタルにも人気のアイランドコロニー。改装済みで新しいキチネット付き
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島   waikiki   $159,900  29.36平米   22階   1979年       ?
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006902

┌────────────────────────────────────
｜５．ワイキキビーチに近く便利、フルキッチン付。改装は２年前なのできれい！
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島  Honolulu   $199,000  33.91平米    4階   1967年     2008年
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006903

ご希望条件を教えていただければ、上記物件以外にもございますので
お気軽にお問い合わせ下さい！
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「ハワイの別荘・コンドミニアムのご案内」のメルマガを発行しました。

ハワイの別荘・コンドミニアムのご案内

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投資のプロになる！「不動産投資倶楽部」メールマガジン Vol.41
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こんにちは！　濠壱成です。
９月１７日に改造内閣が発足した後、急激な円高、尖閣諸島問題と
矢継ぎ早に困難な問題が生じてきていますが、
政権運営の経験が乏しい民主党議員にとって
経済運営、外交問題が乗り越えられるか大変不安です．．．

さて、円高で困っている輸出の企業も多いでしょうが
円高だからこそ海外物件購入のチャンスとも言えます。
そこで今回はハワイにスポットを当て、
とびっきりお得な別荘とコンドミニアム情報をご案内いたします！
お気に入りの物件は、是非お問い合わせ下さい。

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＜ハワイの別荘情報＞

　　　　　　　（所在地）　　　　　 （価格）（建物面積）（敷地面積）（築年）
　１．95-1238 Wikao St 7 Mililani  $480,000 111.20平米 265.23平米  2003年
　　　ミリラニにある、まだまだ新しい2003年完成の一戸建てがこのお値段！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006453

　２．94-541 Halekuai Pl Waipahu   $596,475 186.73平米 516.62平米  2004年
　　　ワイパフ2004年の築浅物件。さらに、なんと敷地面積が516平米で60万ドル
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006411

　３．92-1021 Luawainui St Kapolei $679,000 200.66平米 609.89平米  2006年
　　　マカキロに位置し、ダイアモンドヘッド、海の景色がすばらしい物件！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006452

　４．136 Kokololio Pl Honolulu　$1,395,000　287.71平米 817.15平米　1994年
　　　ハワイロアリッジにある眺望抜群、ステイタスを感じるこだわりの別荘
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006779

　５．3901 Kahala Ave Honolulu　 $3,950,000　502.22平米 818.82平米　1979年
　　　ダイアモンドヘッド、カハラの近くにある超ゴージャスな一戸建て別荘
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006773

＜ハワイのコンドミニアム＞

　　　　　　　（所在地）　　　　　　　　（価格）（専有面積）（築年）（階数）
　１．2345 Ala Wai Blvd 2510 Honolulu   $289,000  33.82平米  1974年   25階
　　　大きなラナイから海と美しい山の景色が楽しめて、嬉しいこの価格！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006102

　２．1310 Pensacola St 103 Honolulu    $340,000  52.95平米  2011年    1階
　　　マキキ地区に建設中のブティック・コンドミニアム。2011年春完成予定！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006402

　３．300 Wai Nani Wy II/515 Honolulu   $369,000  52.95平米  1984年    5階
　　　ワイキキのビーチにも近いお手頃物件。2008年にリフォーム済なので安心！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006448

　４．88 Piikoi St 2005 Honolulu        $829,000  95.22平米  1999年   20階
　　　ビーチとヨットハーバーそばの95平米広々コンド。20階なので最高の景色！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006540

　５．1240 Queen Emma St 3612 Honolulu  $945,000 135.36平米  2008年   36階
　　　ダウンタウンにある築浅ゴージャスなコンドミニアム。窓からの景色は圧巻！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006103

ご希望条件を教えていただければ、上記物件以外にもございますので
お気軽にお問い合わせ下さい！

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高利回り事業性不動産のご案内

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投資のプロになる！「不動産投資倶楽部」メールマガジン Vol.40
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http://www.fudousan-club.com/

こんにちは！　濠壱成です。
民主党の代表選がスタートしました。
国会議員、地方議員、民主党サポーターの１２２４ポイントを
懸けて戦うことになります。
いずれにせよ、この代表選に勝った方が
日本の総理大臣になるのは間違いないことです。

このような政治戦を繰り広げているときでも
経済はまったなしです。
円高・株価・雇用・企業買収などドラスティックに日々変化しています。

本日も日本航空と楽天が国内旅行事業で提携するなど
老舗企業と新興企業が生き残りを懸けて手を打っています。
政府の間では、円高を止めるために日銀の市場介入を思わせる発言を
行ったりしていますが、
小手先ではないもっと抜本的な経済改革、行政改革を行うべきです。
今年は観光立国、その前は空港のハブ化やＩＴと声高に叫んでいますが、
韓国やシンガポールなど他のアジアの政府と民間がタッグを組んだ
度肝を抜くようなプランに日本も負けないよう果敢に行動するべきです。

最近、海外不動産を取り扱う会社の方とお会いしたのですが
この夏は円高も進みまた、異常な暑さ故
リゾートエリアの不動産に問い合わせが増えているようです。
「海外の不動産を求めるなんて、相応のお金持ちでしょ？」というあなた
いえいえ、そんなことありません。
会社員の方からの問い合わせも多いようです。

この時期、借入のないお金をいくら動かせるかで
経済が好転した際に収益を挙げられる不動産を
いくつ確保できるかということになりますね。

さて今回は、事業性不動産ラブホテルの売却情報を
１物件だけですがご案内いたします。
詳しい資料が欲しい方は、事務局までお問い合わせ下さい！

尚、商談が既に入っている場合もございますので
ご興味のある物件は、お早めに事務局にお問い合わせ下さい．．．

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＜ラブホテル売却情報＞

　１．埼玉県熊谷市　　2.5億円　24室　駐車場24台　営業中　利回り 16%

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などの理由で不動産を売却したい、現金化したいというご要望に対しまして
不動産投資倶楽部ではご相談窓口を開設することになりました。

　・区分所有マンション
　・入居者のつかない一戸建て
　・老朽化したアパート
　・入居率の低くなった雑居ビル
　・稼働率の落ちてきたラブホテル　など

困っていらっしゃる方は、まずは事務局までメールでお問い合わせ下さい。
必要であれば、税理士同席の下、ご相談に乗らせていただきます！

　【お問い合わせ先】info-club@fudousan-club.com

さて４月５日に為替が１＄＝１００円台をつけ出したものの
以前、円高水準にあります。
また、４月７日時点のオーストラリアドルは７１円台で推移しており、
半年前の６割程度の水準です。
そこで今回は、オーストラリア不動産への投資、預金・為替セミナーを
ご案内したいと思います。
参加費は、無料ですのでふるってご参加下さい！

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【テーマ】オーストラリア不動産への投資、預金・為替セミナー
【参加費】無料
【主　催】オーストラリア・ニュージーランド銀行東京支店・大阪支店
　　　　　・http://www.anz.co.jp/top.html
【後　援】オーストラリア大使館
　　　　　・http://www.australia.or.jp/seifu/
【協　力】スターツ・インターナショナル・オーストラリア

■東京会場
　・開催日時：４月１５日(水)１５：００?１６：３０
　・会場　　：丸ビルカンファレンス８階　第２会議室
　　　　　　　東京都千代田区丸の内２?４?１
　　　　　　　http://www.marunouchi-hc.jp/hc-marubiru/info/index.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

■大阪会場
　・開催日時：４月１４日(火)１５：００?１６：３０
　・会場　　：ヒルトンプラザウエストオフィスタワー８階　会議室
　　　　　　　大阪市北区梅田２?２?２
　　　　　　　http://www.hiltonplaza.com/map/index.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

■名古屋会場
　・開催日時：４月１３日(月)１４：００?１５：３０
　・会場　　：名古屋マリオットアソシアホテル５１階　スカイバンケット
　　　　　　　名古屋市中村区名駅１?１?４
　　　　　　　http://www.associa.com/nma/access/access.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

ところで、オーストラリアでは
2008年12月18日からオーストラリア永住権を持たない外国人が
居住用物件を購入する場合の規制が緩和され、購入しやすくなりました！
詳しくは、下記のpdf資料をご覧下さい。
　・http://www.hedleyjapan.com/blog/media/2/20090309-Cairns_Newsletter_MarApr_09.pdf

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業者の提示する利回りは、ウソが非常に多い。

実際にあったケース。
物件はビジネスホテルであり、業者曰く、「ネット利回りは16％」。
買主が私のところへ相談に来た。
しかし、売り側が出してきた資料をよくよく見ると、勘定科目の数字に不自然な点が見受けられた。
売上に比して、リネン費や燃料代が著しく低いのである。さらに、人件費も低めであり、どう計算しても、24時間勤務の従業員が4人ほど必要になってしまう。
つまり、費用を低く見積もり、利回りを上げていたのである。

私が、標準的な経費率で計算をすると、13％という数字が出てきた。
その時点で3％も利回りが異なっていたのである。

買主がその旨を伝えたところ、売値は2000万円、下がったとのこと。
しかし、私はその物件を薦めることはしなかった。

最初にウソがある、いや、ウソをつく業者との付き合いは極力、避けなければならない。

必ずと言っていいほど、物件や権利に瑕疵があると考えられるからである。
業者は、売ってしまえば関係ない訳で、その後、音信不通になってしまうことさえある。

ただ、業者も売主に騙されているかもしれない。
ブローカーやコンサルタント（を名乗っている）の中には、不動産のことをよく理解していない輩もいる。
信じられないかもしれないが、リーマン・ブラザーズの不動産担当者でも、収支分析ができない人間もいた程である。
このあたりについては、機会を改めて紹介したい。

専門家にも注意

収支表や損益計算書で確認するのだが、収支表などはエクセルで簡単に作れるし、損益計算書でも、費用を吹かして計上しているため、正確な利益額は分からない。
経営者が、馬鹿丁寧に利益計算し、しっかりと法人税を払っているケースは殆んどない。

「私は払っている」という経営者の方がいらっしゃるのなら、それは節税を知らないだけで、税理士に至っては損失を発生させるアホと言わざるを得ない。

しかし、このような税理士が多いことも事実であり、合理的な節税を知らない無知な専門家と言ったところか。

話は逸れたが、つまり、正確な物件の収支は、買ってからでないと分からないのである。
実際、購入後、当初に予定していた利回りと異なり、キャッシュフロー上、マイナスになってしまう投資家の方も相当数おり、金融機関への元利金返済が滞り、競売に至ったケースもある。

では、どのようにしたら、「黒字倒産」を避けることが出来るであろうか。

それは、物件種類別の収支勘定の特徴を知り、購入を予定している物件の収支明細をよく見ること。そして、節税対策の部分を控除し、物件本来の収益性を判断することである。

利益の水増しにより、実際は5％だったりする。

インターネットに掲載されている物件情報の殆んどが、この手口を使っており、その時点で、既にあなたは騙されているのである。

「不動産投資」というキーワードを入れれば、ネット上に投資物件やコンサルタントを名乗る人物の多いことに驚く。

また、検索後の画面の上部および右の部分には、広告（スポンサーサイト）が張られており、みなさんのことを待ち受けている。

「不動産投資の〇〇」「金持ち〇〇の不動産投資」・・・。

そこに掲載されている物件情報には、ウソが多いことに気がつく。

「利回り10％。年収700万円。」

10％という数字、何を意味しているのだろうか？
素人投資家が、興味を持ち、問合せをし、コンサルティングが行われることになる。

自称、コンサルタント？は、まず、グロス（表面）利回りで言ってくること100％。

話してみて、素人ではないと思うや否や、ネット（実質）で説明を始める。
既に、この段階で、騙そうという意思が存在する。

たとえ、ネット利回りが7％と言われても、さらに、ウソが隠されている。

次のウソは、「満室想定」。

そもそも、満室の物件を掲載の手間や時間をかけてインターネットに載せる事などするわけがない。

そんな優良物件はとっくに売れてしまっている。これを業界では、「おとり広告」という。

本題に戻る。
現状満室だからといって、空室率ゼロではない。必ず入れ替えがあるため、その期間を考慮して利回りを算出しなければならない。賃貸は2年契約が一般的だが、賃借人が退出後、直ぐに新賃借人が入ることになっても、リフォームを行うため、１ヶ月は空室期間が生じる。直ぐに決まればいいが、数ヶ月、入らないことも。部屋数が多いマンションなどは、空室期間も多くなる。

たとえ「満室想定」と書かれていても、空室を考慮しなければならないことはお分かりでしょう。
しかし、広告物件は、このような計算で賃料収入を計算しています。

●　部屋当りの月額賃料×部屋数×12ヶ月

（いい大人がやる事じゃないよなぁ、まったく・・・濠のつぶやき）

この時点で、利回りは、最初の数字の半分近くになっている。

さらに、情報のウソは続く・・・のであるが、説明している私、濠も頭に血が上ってきたようです。

次回は、さらに踏み込んだウソについてお話します。

まったくもって、世の中「ウソばっか」である。

ちょっと投資をかじった人ならお分かりだと思うが、ネットとグロスで利回りは大きく違います。

業者の多くは、グロスで言ってきます。

先日、元外資系企業にいたという、自称、コンサルタントＡ氏が私のところに来ました。

 「濠さん、ここだけの話、この5000万円の物件、12％回る物件だけど、どう？」
船橋市郊外の賃貸マンション。築8年の代物。
私は、「ネット？」と聞いた。
Ａ氏：「そうそう、ネットで12％」
濠：「ＮＯＩはどのくらい？」
Ａ氏「ＮＯＩ？・・・年間賃料は600万円」

このトンチンカンな会話、お分かりのことでしょうが、若干の説明を。
このコンサルタント、ＮＯＩ（net operation income）を知らないのはまだ、許せる。

ネットとグロスの違いも分からないのだ。

おそらく、全てはグロスで把握しているのだろうが・・・何をコンサルしているのやら。

こんな業者が持ってくる物件には、多くのリスクが潜んでいるに違いない。そもそも、リスク自体を把握していない可能性がある。
後日談であるが、このコンサルタント、宅建免許を持っていないため、不動産仲介が出来ず、業者の物件をいろいろな所へ持込んでいる人物だということが分かった。
現在、宅建の猛勉強中だという・・・。こんな輩がうごめいているのが不動産、いや、投資の世界なのである。

みなさん、信じられない方も多いでしょうが、景気がいい時は、これで商売が可能なのです。投資家も、時流に乗って安易に買ってしまうケースも多かったことでしょう。

この物件、経費にもウソが隠されていた。
通常、考えられる費用（管理費、修繕費など）よりも、少なめに計上されていたのだ。つまり、利益率を故意に高くしており、そのため、利回りで3％が水増しされていた。

実際のネット利回りは5％。とても投資に値しない水準。

売りサイドから提示された資料には、ウソが巧妙に散りばめられています。投資物件の特徴を知り、経費の中身まで検証する必要があります。

数千万、いや、数億の投資をするなら、面倒くさいなんて言ってられません。

ウソがあって当たり前が投資の世界。騙されなかった者だけが、利益を享受できるのです。

「世の中ウソばっか」

濠の本音です。

川口市在住　サラリーマン

投資には興味があったのですが、手金があまりなく、投資の勉強を兼ねて、安い物件を購入しようと考えていました。

2002年に三重県亀山市にシャープの工場誘致が行われるという話を聞いて、労働者の住宅需要を見込んで、5千万円程度のアパートを探しました。

しかし、将来の需要は期待できるとはいえ、当時、人口は減少気味で、高齢化も進んでいる場所でした。

物件も古いものばかりで、これぞと言う物件はありませんでした。

手金と相談しながら見つけたのが、関インターから１km、県道沿いに位置しているが、周辺にはコンビニもなく、田園風景が広がっている地域にあるアパートでした。築35年の18室、空き室は８部屋ありましたが、4000万円という値段が決め手となり、2002年7月に購入しました。購入と同時に、1100万円を掛けて簡単なリフォーム工事も行いました。

購入後、しばらくして、問合せが出始め、2002年後半には、空室は埋まり始め、2003年の4月には満室となりました。

しかし、築年数が35年ということもあり、本体部分の改修費（配管など）がかかるため、満室と同時に売却を地元の業者にお願いしました。

売却の依頼をかけて間もなく、8300万円という、予想を超えた金額で売却できました。つまり、購入時の倍以上の金額で売れたことになります。

収益還元法では高く数字が出るとは聞いていましたが、その金額には驚きました。最終的には、リフォーム費用を引いても、3000万円程度の転売益になった計算になります。

不動産市況や物件購入のタイミングが良かったと思いますが、地域の環境が変わる時が投資のチャンスだと思います。

今後、不動産不況は続くと思いますが、良い物件に出会えれば投資をしたいと考えています。
投資は日頃のリサーチを怠らないことが大切だと思います。

小山内　優美　様　

不動産管理業

2年ほど前、当時、OLだった私は、ブームになっていた株式投資に挑戦しようと思い、株式セミナーに何回か出席していましたが、その中に、「株式投資はやめなさい」と銘打ったセミナーがありました。

誰もが株で儲け話をしているのに、まったく逆のことを言っているセミナーをぜひ見てみたいと思い、2006年12月の「株は破綻への近道・パート2」のセミナーに出席しました。それが、濠先生との出会いでした。

「株は近いうち暴落する、不動産投資をしましょう」という内容でした。

当時、日経平均で1万7千円くらいで、まだ上昇基調にありましたので、正直、信じられませんでした。

しかし、株式と不動産投資の違いやキャッシュフロー理論について聞いているうちに、株式よりも不動産投資に魅力を感じるようになっていました。

個別に、先生のコンサルティングを受けながら、私でも投資できる物件を探しましたが、これら（下記の5項目）を念頭に置くようにとアドバイスされました。

【１】頭金をかき集めなさい（フルローン禁止）

【２】マーケットを調べなさい。

【３】キャップレートを使うな。（収益還元法の信用禁止）

【４】キャッシュフローを重視しなさい。

【５】ブローカー・コンサルタントを信用するな。

当時の私には、何のことだか分からないことでしたが、自分なりに勉強し、先生にも教えてもらいながら物件を探しました。最終的に、頭金1千8百万円で、浦安にある1億2千万円の賃貸マンションを購入しました。

現在、OLを辞め、不動産投資の勉強をしています。

先生によれば、これからが投資のチャンスということですので、タイミングを見て、もう１棟、購入したいと思っています。

最後に先生へ一言。
アドバイス【５】は、笑ってしまいました。
先生もコンサルタントですよね。(*^_^*)

私は、以前から不動産投資に興味がありましたが、手持ち資金がなく、半ば諦めておりました。
しかし、バブルが弾け、不良債権処理が一向に進まない1991年、住宅ローンをお願いしている金融機関から、任意売却の話がありました。

物件は春日部市にある築6年の賃貸マンションで、バブル時では2億1千万円（年間賃料900万円）していた物件でしたが、3千5百万円で売却したいとの事でした。その価格差に驚くと同時に、その金額で購入した場合、表面利回りで25％という、信じられない利回りになるのです。私は、どうしても購入したいという衝動にかられ、当時、買ったばっかりの、大宮市（現さいたま市）の築2年の戸建を売却し、購入資金に当てようと考えたのです。

1989年6月に、子供が生まれたのを期に、住宅ローンで新築物件を6千万円で購入していました。
妻に相談しましたが、その答えは「ＮＯ」でした。

しかし、住宅ローンの支払で35年間、サラリーマンで働き続けることに希望をなくしていました。
また、長引く不動産不況のため、これ以上、不動産価格が下がることはないと思い、投資したいという気持ちは日増しに高くなっていました。

同時に、4階建ての賃貸マンションの最上階の部屋、68平米に家族で住むことを前提にリフォームを行い、学区やショッピングの周辺環境に付いて調べ、妻の説得を行いました。

交渉は難航しましたが、結局は売却し、賃貸マンションを購入することが出来ました。

購入後、給料以外で月額30万円ほどの家賃収入があり、返済金のない投資の魅力を改めて感じました。

しかし、長期保有を考えていた為、家賃収入の多くを改修積立金として積み立てることにしていました。

2003年に積立金の一部、4千万円を取り崩し、全面工事を行いました。

2004年には、投資ブームもあり、積立金としてストックしておいた、4千万円を頭金として、南浦和駅から徒歩8分の1億3千万円賃貸マンションを購入しました。

おかげさまで、春日部の物件はほぼ満室状態が続いており、現在、収益価格では1億8千万円の価値があります。

2物件合わせて、3億円の資産ということになります。

私は、投資を賃貸マンションに絞っていたため、自分が住みたい街かどうかという点を重視して、物件を探しました。両物件とも、収支は黒字で、空室は入れ替えの時期にはありますが、ほぼ、安定した入居状況です。

現在では、会社を辞め、物件の管理をしています。