などの理由で不動産を売却したい、現金化したいというご要望に対しまして
不動産投資倶楽部ではご相談窓口を開設することになりました。

　・区分所有マンション
　・入居者のつかない一戸建て
　・老朽化したアパート
　・入居率の低くなった雑居ビル
　・稼働率の落ちてきたラブホテル　など

困っていらっしゃる方は、まずは事務局までメールでお問い合わせ下さい。
必要であれば、税理士同席の下、ご相談に乗らせていただきます！

　【お問い合わせ先】info-club@fudousan-club.com

さて４月５日に為替が１＄＝１００円台をつけ出したものの
以前、円高水準にあります。
また、４月７日時点のオーストラリアドルは７１円台で推移しており、
半年前の６割程度の水準です。
そこで今回は、オーストラリア不動産への投資、預金・為替セミナーを
ご案内したいと思います。
参加費は、無料ですのでふるってご参加下さい！

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【テーマ】オーストラリア不動産への投資、預金・為替セミナー
【参加費】無料
【主　催】オーストラリア・ニュージーランド銀行東京支店・大阪支店
　　　　　・http://www.anz.co.jp/top.html
【後　援】オーストラリア大使館
　　　　　・http://www.australia.or.jp/seifu/
【協　力】スターツ・インターナショナル・オーストラリア

■東京会場
　・開催日時：４月１５日(水)１５：００?１６：３０
　・会場　　：丸ビルカンファレンス８階　第２会議室
　　　　　　　東京都千代田区丸の内２?４?１
　　　　　　　http://www.marunouchi-hc.jp/hc-marubiru/info/index.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

■大阪会場
　・開催日時：４月１４日(火)１５：００?１６：３０
　・会場　　：ヒルトンプラザウエストオフィスタワー８階　会議室
　　　　　　　大阪市北区梅田２?２?２
　　　　　　　http://www.hiltonplaza.com/map/index.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

■名古屋会場
　・開催日時：４月１３日(月)１４：００?１５：３０
　・会場　　：名古屋マリオットアソシアホテル５１階　スカイバンケット
　　　　　　　名古屋市中村区名駅１?１?４
　　　　　　　http://www.associa.com/nma/access/access.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

ところで、オーストラリアでは
2008年12月18日からオーストラリア永住権を持たない外国人が
居住用物件を購入する場合の規制が緩和され、購入しやすくなりました！
詳しくは、下記のpdf資料をご覧下さい。
　・http://www.hedleyjapan.com/blog/media/2/20090309-Cairns_Newsletter_MarApr_09.pdf

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業者の提示する利回りは、ウソが非常に多い。

実際にあったケース。
物件はビジネスホテルであり、業者曰く、「ネット利回りは16％」。
買主が私のところへ相談に来た。
しかし、売り側が出してきた資料をよくよく見ると、勘定科目の数字に不自然な点が見受けられた。
売上に比して、リネン費や燃料代が著しく低いのである。さらに、人件費も低めであり、どう計算しても、24時間勤務の従業員が4人ほど必要になってしまう。
つまり、費用を低く見積もり、利回りを上げていたのである。

私が、標準的な経費率で計算をすると、13％という数字が出てきた。
その時点で3％も利回りが異なっていたのである。

買主がその旨を伝えたところ、売値は2000万円、下がったとのこと。
しかし、私はその物件を薦めることはしなかった。

最初にウソがある、いや、ウソをつく業者との付き合いは極力、避けなければならない。

必ずと言っていいほど、物件や権利に瑕疵があると考えられるからである。
業者は、売ってしまえば関係ない訳で、その後、音信不通になってしまうことさえある。

ただ、業者も売主に騙されているかもしれない。
ブローカーやコンサルタント（を名乗っている）の中には、不動産のことをよく理解していない輩もいる。
信じられないかもしれないが、リーマン・ブラザーズの不動産担当者でも、収支分析ができない人間もいた程である。
このあたりについては、機会を改めて紹介したい。

専門家にも注意

収支表や損益計算書で確認するのだが、収支表などはエクセルで簡単に作れるし、損益計算書でも、費用を吹かして計上しているため、正確な利益額は分からない。
経営者が、馬鹿丁寧に利益計算し、しっかりと法人税を払っているケースは殆んどない。

「私は払っている」という経営者の方がいらっしゃるのなら、それは節税を知らないだけで、税理士に至っては損失を発生させるアホと言わざるを得ない。

しかし、このような税理士が多いことも事実であり、合理的な節税を知らない無知な専門家と言ったところか。

話は逸れたが、つまり、正確な物件の収支は、買ってからでないと分からないのである。
実際、購入後、当初に予定していた利回りと異なり、キャッシュフロー上、マイナスになってしまう投資家の方も相当数おり、金融機関への元利金返済が滞り、競売に至ったケースもある。

では、どのようにしたら、「黒字倒産」を避けることが出来るであろうか。

それは、物件種類別の収支勘定の特徴を知り、購入を予定している物件の収支明細をよく見ること。そして、節税対策の部分を控除し、物件本来の収益性を判断することである。

利益の水増しにより、実際は5％だったりする。

インターネットに掲載されている物件情報の殆んどが、この手口を使っており、その時点で、既にあなたは騙されているのである。

「不動産投資」というキーワードを入れれば、ネット上に投資物件やコンサルタントを名乗る人物の多いことに驚く。

また、検索後の画面の上部および右の部分には、広告（スポンサーサイト）が張られており、みなさんのことを待ち受けている。

「不動産投資の〇〇」「金持ち〇〇の不動産投資」・・・。

そこに掲載されている物件情報には、ウソが多いことに気がつく。

「利回り10％。年収700万円。」

10％という数字、何を意味しているのだろうか？
素人投資家が、興味を持ち、問合せをし、コンサルティングが行われることになる。

自称、コンサルタント？は、まず、グロス（表面）利回りで言ってくること100％。

話してみて、素人ではないと思うや否や、ネット（実質）で説明を始める。
既に、この段階で、騙そうという意思が存在する。

たとえ、ネット利回りが7％と言われても、さらに、ウソが隠されている。

次のウソは、「満室想定」。

そもそも、満室の物件を掲載の手間や時間をかけてインターネットに載せる事などするわけがない。

そんな優良物件はとっくに売れてしまっている。これを業界では、「おとり広告」という。

本題に戻る。
現状満室だからといって、空室率ゼロではない。必ず入れ替えがあるため、その期間を考慮して利回りを算出しなければならない。賃貸は2年契約が一般的だが、賃借人が退出後、直ぐに新賃借人が入ることになっても、リフォームを行うため、１ヶ月は空室期間が生じる。直ぐに決まればいいが、数ヶ月、入らないことも。部屋数が多いマンションなどは、空室期間も多くなる。

たとえ「満室想定」と書かれていても、空室を考慮しなければならないことはお分かりでしょう。
しかし、広告物件は、このような計算で賃料収入を計算しています。

●　部屋当りの月額賃料×部屋数×12ヶ月

（いい大人がやる事じゃないよなぁ、まったく・・・濠のつぶやき）

この時点で、利回りは、最初の数字の半分近くになっている。

さらに、情報のウソは続く・・・のであるが、説明している私、濠も頭に血が上ってきたようです。

次回は、さらに踏み込んだウソについてお話します。

まったくもって、世の中「ウソばっか」である。

ちょっと投資をかじった人ならお分かりだと思うが、ネットとグロスで利回りは大きく違います。

業者の多くは、グロスで言ってきます。

先日、元外資系企業にいたという、自称、コンサルタントＡ氏が私のところに来ました。

 「濠さん、ここだけの話、この5000万円の物件、12％回る物件だけど、どう？」
船橋市郊外の賃貸マンション。築8年の代物。
私は、「ネット？」と聞いた。
Ａ氏：「そうそう、ネットで12％」
濠：「ＮＯＩはどのくらい？」
Ａ氏「ＮＯＩ？・・・年間賃料は600万円」

このトンチンカンな会話、お分かりのことでしょうが、若干の説明を。
このコンサルタント、ＮＯＩ（net operation income）を知らないのはまだ、許せる。

ネットとグロスの違いも分からないのだ。

おそらく、全てはグロスで把握しているのだろうが・・・何をコンサルしているのやら。

こんな業者が持ってくる物件には、多くのリスクが潜んでいるに違いない。そもそも、リスク自体を把握していない可能性がある。
後日談であるが、このコンサルタント、宅建免許を持っていないため、不動産仲介が出来ず、業者の物件をいろいろな所へ持込んでいる人物だということが分かった。
現在、宅建の猛勉強中だという・・・。こんな輩がうごめいているのが不動産、いや、投資の世界なのである。

みなさん、信じられない方も多いでしょうが、景気がいい時は、これで商売が可能なのです。投資家も、時流に乗って安易に買ってしまうケースも多かったことでしょう。

この物件、経費にもウソが隠されていた。
通常、考えられる費用（管理費、修繕費など）よりも、少なめに計上されていたのだ。つまり、利益率を故意に高くしており、そのため、利回りで3％が水増しされていた。

実際のネット利回りは5％。とても投資に値しない水準。

売りサイドから提示された資料には、ウソが巧妙に散りばめられています。投資物件の特徴を知り、経費の中身まで検証する必要があります。

数千万、いや、数億の投資をするなら、面倒くさいなんて言ってられません。

ウソがあって当たり前が投資の世界。騙されなかった者だけが、利益を享受できるのです。

「世の中ウソばっか」

濠の本音です。

川口市在住　サラリーマン

投資には興味があったのですが、手金があまりなく、投資の勉強を兼ねて、安い物件を購入しようと考えていました。

2002年に三重県亀山市にシャープの工場誘致が行われるという話を聞いて、労働者の住宅需要を見込んで、5千万円程度のアパートを探しました。

しかし、将来の需要は期待できるとはいえ、当時、人口は減少気味で、高齢化も進んでいる場所でした。

物件も古いものばかりで、これぞと言う物件はありませんでした。

手金と相談しながら見つけたのが、関インターから１km、県道沿いに位置しているが、周辺にはコンビニもなく、田園風景が広がっている地域にあるアパートでした。築35年の18室、空き室は８部屋ありましたが、4000万円という値段が決め手となり、2002年7月に購入しました。購入と同時に、1100万円を掛けて簡単なリフォーム工事も行いました。

購入後、しばらくして、問合せが出始め、2002年後半には、空室は埋まり始め、2003年の4月には満室となりました。

しかし、築年数が35年ということもあり、本体部分の改修費（配管など）がかかるため、満室と同時に売却を地元の業者にお願いしました。

売却の依頼をかけて間もなく、8300万円という、予想を超えた金額で売却できました。つまり、購入時の倍以上の金額で売れたことになります。

収益還元法では高く数字が出るとは聞いていましたが、その金額には驚きました。最終的には、リフォーム費用を引いても、3000万円程度の転売益になった計算になります。

不動産市況や物件購入のタイミングが良かったと思いますが、地域の環境が変わる時が投資のチャンスだと思います。

今後、不動産不況は続くと思いますが、良い物件に出会えれば投資をしたいと考えています。
投資は日頃のリサーチを怠らないことが大切だと思います。

小山内　優美　様　

不動産管理業

2年ほど前、当時、OLだった私は、ブームになっていた株式投資に挑戦しようと思い、株式セミナーに何回か出席していましたが、その中に、「株式投資はやめなさい」と銘打ったセミナーがありました。

誰もが株で儲け話をしているのに、まったく逆のことを言っているセミナーをぜひ見てみたいと思い、2006年12月の「株は破綻への近道・パート2」のセミナーに出席しました。それが、濠先生との出会いでした。

「株は近いうち暴落する、不動産投資をしましょう」という内容でした。

当時、日経平均で1万7千円くらいで、まだ上昇基調にありましたので、正直、信じられませんでした。

しかし、株式と不動産投資の違いやキャッシュフロー理論について聞いているうちに、株式よりも不動産投資に魅力を感じるようになっていました。

個別に、先生のコンサルティングを受けながら、私でも投資できる物件を探しましたが、これら（下記の5項目）を念頭に置くようにとアドバイスされました。

【１】頭金をかき集めなさい（フルローン禁止）

【２】マーケットを調べなさい。

【３】キャップレートを使うな。（収益還元法の信用禁止）

【４】キャッシュフローを重視しなさい。

【５】ブローカー・コンサルタントを信用するな。

当時の私には、何のことだか分からないことでしたが、自分なりに勉強し、先生にも教えてもらいながら物件を探しました。最終的に、頭金1千8百万円で、浦安にある1億2千万円の賃貸マンションを購入しました。

現在、OLを辞め、不動産投資の勉強をしています。

先生によれば、これからが投資のチャンスということですので、タイミングを見て、もう１棟、購入したいと思っています。

最後に先生へ一言。
アドバイス【５】は、笑ってしまいました。
先生もコンサルタントですよね。(*^_^*)

私は、以前から不動産投資に興味がありましたが、手持ち資金がなく、半ば諦めておりました。
しかし、バブルが弾け、不良債権処理が一向に進まない1991年、住宅ローンをお願いしている金融機関から、任意売却の話がありました。

物件は春日部市にある築6年の賃貸マンションで、バブル時では2億1千万円（年間賃料900万円）していた物件でしたが、3千5百万円で売却したいとの事でした。その価格差に驚くと同時に、その金額で購入した場合、表面利回りで25％という、信じられない利回りになるのです。私は、どうしても購入したいという衝動にかられ、当時、買ったばっかりの、大宮市（現さいたま市）の築2年の戸建を売却し、購入資金に当てようと考えたのです。

1989年6月に、子供が生まれたのを期に、住宅ローンで新築物件を6千万円で購入していました。
妻に相談しましたが、その答えは「ＮＯ」でした。

しかし、住宅ローンの支払で35年間、サラリーマンで働き続けることに希望をなくしていました。
また、長引く不動産不況のため、これ以上、不動産価格が下がることはないと思い、投資したいという気持ちは日増しに高くなっていました。

同時に、4階建ての賃貸マンションの最上階の部屋、68平米に家族で住むことを前提にリフォームを行い、学区やショッピングの周辺環境に付いて調べ、妻の説得を行いました。

交渉は難航しましたが、結局は売却し、賃貸マンションを購入することが出来ました。

購入後、給料以外で月額30万円ほどの家賃収入があり、返済金のない投資の魅力を改めて感じました。

しかし、長期保有を考えていた為、家賃収入の多くを改修積立金として積み立てることにしていました。

2003年に積立金の一部、4千万円を取り崩し、全面工事を行いました。

2004年には、投資ブームもあり、積立金としてストックしておいた、4千万円を頭金として、南浦和駅から徒歩8分の1億3千万円賃貸マンションを購入しました。

おかげさまで、春日部の物件はほぼ満室状態が続いており、現在、収益価格では1億8千万円の価値があります。

2物件合わせて、3億円の資産ということになります。

私は、投資を賃貸マンションに絞っていたため、自分が住みたい街かどうかという点を重視して、物件を探しました。両物件とも、収支は黒字で、空室は入れ替えの時期にはありますが、ほぼ、安定した入居状況です。

現在では、会社を辞め、物件の管理をしています。