不動産投資のプロになる「不動産投資倶楽部」

業者の提示する利回りは、ウソが非常に多い。

実際にあったケース。
物件はビジネスホテルであり、業者曰く、「ネット利回りは16％」。
買主が私のところへ相談に来た。
しかし、売り側が出してきた資料をよくよく見ると、勘定科目の数字に不自然な点が見受けられた。
売上に比して、リネン費や燃料代が著しく低いのである。さらに、人件費も低めであり、どう計算しても、24時間勤務の従業員が4人ほど必要になってしまう。
つまり、費用を低く見積もり、利回りを上げていたのである。

私が、標準的な経費率で計算をすると、13％という数字が出てきた。
その時点で3％も利回りが異なっていたのである。

買主がその旨を伝えたところ、売値は2000万円、下がったとのこと。
しかし、私はその物件を薦めることはしなかった。

最初にウソがある、いや、ウソをつく業者との付き合いは極力、避けなければならない。

必ずと言っていいほど、物件や権利に瑕疵があると考えられるからである。
業者は、売ってしまえば関係ない訳で、その後、音信不通になってしまうことさえある。

ただ、業者も売主に騙されているかもしれない。
ブローカーやコンサルタント（を名乗っている）の中には、不動産のことをよく理解していない輩もいる。
信じられないかもしれないが、リーマン・ブラザーズの不動産担当者でも、収支分析ができない人間もいた程である。
このあたりについては、機会を改めて紹介したい。

専門家にも注意

収支表や損益計算書で確認するのだが、収支表などはエクセルで簡単に作れるし、損益計算書でも、費用を吹かして計上しているため、正確な利益額は分からない。
経営者が、馬鹿丁寧に利益計算し、しっかりと法人税を払っているケースは殆んどない。

「私は払っている」という経営者の方がいらっしゃるのなら、それは節税を知らないだけで、税理士に至っては損失を発生させるアホと言わざるを得ない。

しかし、このような税理士が多いことも事実であり、合理的な節税を知らない無知な専門家と言ったところか。

話は逸れたが、つまり、正確な物件の収支は、買ってからでないと分からないのである。
実際、購入後、当初に予定していた利回りと異なり、キャッシュフロー上、マイナスになってしまう投資家の方も相当数おり、金融機関への元利金返済が滞り、競売に至ったケースもある。

では、どのようにしたら、「黒字倒産」を避けることが出来るであろうか。

それは、物件種類別の収支勘定の特徴を知り、購入を予定している物件の収支明細をよく見ること。そして、節税対策の部分を控除し、物件本来の収益性を判断することである。

利益の水増しにより、実際は5％だったりする。

インターネットに掲載されている物件情報の殆んどが、この手口を使っており、その時点で、既にあなたは騙されているのである。