などの理由で不動産を売却したい、現金化したいというご要望に対しまして
不動産投資倶楽部ではご相談窓口を開設することになりました。

　・区分所有マンション
　・入居者のつかない一戸建て
　・老朽化したアパート
　・入居率の低くなった雑居ビル
　・稼働率の落ちてきたラブホテル　など

困っていらっしゃる方は、まずは事務局までメールでお問い合わせ下さい。
必要であれば、税理士同席の下、ご相談に乗らせていただきます！

　【お問い合わせ先】info-club@fudousan-club.com

さて４月５日に為替が１＄＝１００円台をつけ出したものの
以前、円高水準にあります。
また、４月７日時点のオーストラリアドルは７１円台で推移しており、
半年前の６割程度の水準です。
そこで今回は、オーストラリア不動産への投資、預金・為替セミナーを
ご案内したいと思います。
参加費は、無料ですのでふるってご参加下さい！

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【テーマ】オーストラリア不動産への投資、預金・為替セミナー
【参加費】無料
【主　催】オーストラリア・ニュージーランド銀行東京支店・大阪支店
　　　　　・http://www.anz.co.jp/top.html
【後　援】オーストラリア大使館
　　　　　・http://www.australia.or.jp/seifu/
【協　力】スターツ・インターナショナル・オーストラリア

■東京会場
　・開催日時：４月１５日(水)１５：００?１６：３０
　・会場　　：丸ビルカンファレンス８階　第２会議室
　　　　　　　東京都千代田区丸の内２?４?１
　　　　　　　http://www.marunouchi-hc.jp/hc-marubiru/info/index.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

■大阪会場
　・開催日時：４月１４日(火)１５：００?１６：３０
　・会場　　：ヒルトンプラザウエストオフィスタワー８階　会議室
　　　　　　　大阪市北区梅田２?２?２
　　　　　　　http://www.hiltonplaza.com/map/index.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

■名古屋会場
　・開催日時：４月１３日(月)１４：００?１５：３０
　・会場　　：名古屋マリオットアソシアホテル５１階　スカイバンケット
　　　　　　　名古屋市中村区名駅１?１?４
　　　　　　　http://www.associa.com/nma/access/access.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

ところで、オーストラリアでは
2008年12月18日からオーストラリア永住権を持たない外国人が
居住用物件を購入する場合の規制が緩和され、購入しやすくなりました！
詳しくは、下記のpdf資料をご覧下さい。
　・http://www.hedleyjapan.com/blog/media/2/20090309-Cairns_Newsletter_MarApr_09.pdf

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丸善2008「あなたのベスト本」の第3位という結果になりました。

皆様の温かいご支援の賜物と感謝しております。

今年は、大不況の1年になりそうです。

3月決算の企業の倒産やそれに伴う失業率の増加が予想されます。

さらに、2009年の地価公示が3月末に発表されます。

2008年地価公示は、プラス変動でしたが、

2009年は大幅な下落が予想されます。

と言いますか、下げざるを得ない状況にあります。

地価は、需給で決まるものではなく、不動産鑑定士を使い、

国が国策として決定しています。

しかし、前回のバブル崩壊により、操作が不可能となりました。

今回の我が国のミニバブルは、アメリカのサブプライムを発端とし、

証券化という手法をわが国に持ち込んだことに起因します。

そして、アメリカの住宅地における地価下落から、金融崩壊が始まりました。

アメリカの資金が流出し、ファンドを中心とした不動産の値崩れが今に至っています。

したがって、今回の地価公示では、大きく下げる必要があります。

バブルで吹かした金融の虚像、つまり、債権債務の清算を行うためです。

話が逸れてしまいましたが、2009年の地価公示の発表が

決算期および失業者増大時期と重なるため、経済・景気に大きなインパクトを

与えることになるでしょう。

今年の地価公示には注目です。

ファンドは「すべて嘘で、大規模なねずみ講」と言っていたらしい。

挙句の果てに・・・といった感じ。

小著「地価はつくられている」でも、「ファンドはウソばかり」という項目で

ファンドのインチキについて、実体験を通してコメントしている。

サブプライムから始まったバブルは、最後は証券界の重鎮の一言で

幕を閉じたといったところ。

さて、これからどうする？

投資どころか、職の心配をしなければならない時代になった。

でも考えてほしい。

サラリーマンは、リストラされる危険性を常に持っている。

そのリスクは、年々高まるばかりだ。

どうだろう、家賃収入で生活を維持してみては。

不動産は買い時の時期に入ってきた。

生活の基盤を不動産収益に求めてみては？

不動産投資倶楽部がお手伝い致します。

内閣発足後、わずか２ヶ月で半減の２０％強。

化けの皮が剥がれたというところか。

友人や恋愛関係も然り。
最初の印象やイメージが良くても

付き合っているうちに嫌いになることもある。

相手のことを知れば知るほど、本性が見えてくるからだ。

不動産もまた然り。

最初の印象がよかったために、マーケットを調査せず購入。

数年後、キャッシュ・フローがマイナスの憂き目に・・・。

こんな話、嫌というほど耳にする。

情報化社会の時代。

正確な数字を基に、不動産の収支およびマーケットを分析してほしい。

イメージとは異なる結果になることも多いはずだ。

物件に惚れ込むことも大切なことかもしれない。

しかし、「あばたもえくぼ」のように思い込みは禁物。

恋愛では許されても、不動産では命取りになる。

麻生財閥、吉田茂、大久保利通、落ち着いた物腰・・・・・。

麻生太郎さんも、初めは好印象だったに違いない。

しかし、２ヶ月で経済オンチがばれてしまった。

少なくとも、漢字ぐらいは正確に読んで欲しい。

未曾有（みぞうゆう）、踏襲（ふしゅう）・・・

日本のトップがこれじゃ余にも情けない。

内閣発足して既に２ヶ月という月日が流れてしまった。

このままでは、来年の３、４月は企業倒産、失業者の増大は免れない。

初対面では分からない当人の能力。

最初のイメージと大きく異なることも多い。

麻生さん評価は、支持率が物語っている。

景気対策は時間との勝負。

我々が失業してからでは遅いのだ。

今こそ、政治の力を示してもらいたい。

政治家を顎（あご）で使っていた、元役人からの願いである。

手金なし、フルローン、ノンリコ・・・何でもありのバブルだった。

人間もレバレッジを掛け過ぎの輩も多い。

実力以上の姿を見せかけようとする。

友人間のウソならまだしも・・・。

知ったかぶりもそう。

知ってると言いながら、ネットで意味を調べる。

こんな人間が急増中。

学歴詐称も多い。

選挙の立候補、海外の有名校が経歴に記載。

しかし、当選後、関係者の告発により、ウソがバレタ事例、多数。

男女の仲もウソが多い。

自分を大きく見せようとするレバレッジ男の如何に多いことか。

先日、マスコミでは、慶応の友人が持つ学生証を偽造して、ナンパ。

それに迎合する女子学生もいるとか・・・。

資本経済主義、ちょっと吹かし過ぎではないだろうか？

だから萎んでしまった今回の金融崩壊。

ビールの泡も大事。

しかし、泡だけのビールは勘弁願いたい。

レバレッジもいいが、行き過ぎると破たんを招く。

せめて人間関係だけは、エクイティで付き合いたいものだ。

本人の努力もさることながら、親の指導の賜物だ。

小さい時からゴルフを教え、環境も整える。

子ども一人では何もできない。

ゴルフはお金がかかるスポーツと言われ

遼君に投資した金額は数千万円に上るとのこと。

投資という観点からは、高い利回りが実現できたと言える。

しかし、親の努力も並大抵のものではなかったはずだ。

ホテルなどの事業性不動産 などは、高い利回り水準が魅力。

しかし、集客のためのオペレーションが重要であり、

オペレーション次第で２?３割程度、売上が異なってくる。

つまり、オペレータの腕如何で、利回りが大きく異なってくる。

石川遼くん本人の努力も認めるが、遼君のオペレーションを継続して

行ってきた両親の努力には頭が下がる。

ゴルフだけに限らず、人格形成、勉強など、親のオペレーション如何では

子供の成長や能力などに大きな差が開くことは間違いない。

不労所得が不動産投資 の魅力だと言う輩も多いと聞く。

不動産も教育も放っておいたらダメになること必至。

結局、後悔することになる。

自分の子供を育てるつもりで不動産投資 を考えてみて下さい。

子供を知ること、不動産を知ること、そして一緒に成長していく。

必ず、いい結果が待っています。

安定した不動産運営のために、確実なキャッシュ・インのために

オペレーションについての知識も身につけていきましょう。

そのために

不動産投資倶楽部 では、事業性不動産（今回はラブホテル）の

投資見学会を１２月１８日（木）に開催いたします。

詳しくは、こちらをご覧下さい。

当日は、女性オーナーによる投資体験談並びに濠壱成による相談会も

同時に行いますのでふるってご参加下さい！

「地価はつくられている」を当日持参していただければ、サインもさせていただきます。

是非、お越しください！

合格率は低いが、不動産仲介に使えることから

受験者数は多く、知名度も高い。

しかし、不動産価格を算出する根拠が問題。

不動産業者へ行くと、路線価や地価公示を参考に

土地の値段（地価）を決めている。

購入者への説明も根拠が必要なため、地価公示は

使い勝手が良い。

その地価公示や路線価、固定資産税、すべては

つくられた「地価」であり、役人が操作している。

2009年の地価公示、3月末に発表予定。

昨年はプラス、今回は大幅な下落。

都心部では2桁下落のところもある。

場所の詳細は、控えるが・・・。

「宅建」を目指すみなさん！

国策に利用されないよう、しっかりとした

不動産の目線を持って、業務を遂行してください。

不動産の価値は、「地価」ではないですよ。

「土地の値段＋建物の値段＝不動産価格」

なんて算式、まさか使ってないですよね！？

濠壱成 著：「地価」はつくられている　は、

「丸善本店　新書部門7位」（3週連続ベスト10入り）

となりました！　ありがとうございます。

今年も１２月に入ってしまいましたが、

この年末、不動産業界は大変な時期となりましたね．．．

「モリモト」も民事再生法の申請を提出しましたし、

この１２月末をどのように乗り越えるのか各社、必死だと思います。

そこで、せめてこの不動産投資倶楽部をご覧の方々には

元気になっていただきたいと思う気持ちと

「丸善本店　新書部門7位」（3週連続ベスト10入り）

その証拠に、2009年の3月に発表になる地価公示は

プラスから一転、大幅な下落になります。

地価公示をつくっている現場からの声です。

不動産鑑定士は、地価を操作するためにつくった資格です。

国が地価をつくると、資本主義ではなくなってしまいます。

そこで、第3者の評価ということにしたのです。

そのお陰で、我が国は先進国の仲間入りが出来ました。

これが世界でも稀に見る「奇跡の経済成長」の実態です。

アメリカのサブプライム、住宅地の上昇が前提だった。

財政・貿易収支がマイナスのアメリカ。

地価を上げることによって、経済成長を目論んだ。

実際、国力はプラスに転じた。

しかし、アメリカはやり過ぎた。

その象徴が投資銀行。

地価を上げることが、最も簡単で有効な経済政策なのです。

日本の地価をつくていた濠からの告発です。

業者の提示する利回りは、ウソが非常に多い。

実際にあったケース。
物件はビジネスホテルであり、業者曰く、「ネット利回りは16％」。
買主が私のところへ相談に来た。
しかし、売り側が出してきた資料をよくよく見ると、勘定科目の数字に不自然な点が見受けられた。
売上に比して、リネン費や燃料代が著しく低いのである。さらに、人件費も低めであり、どう計算しても、24時間勤務の従業員が4人ほど必要になってしまう。
つまり、費用を低く見積もり、利回りを上げていたのである。

私が、標準的な経費率で計算をすると、13％という数字が出てきた。
その時点で3％も利回りが異なっていたのである。

買主がその旨を伝えたところ、売値は2000万円、下がったとのこと。
しかし、私はその物件を薦めることはしなかった。

最初にウソがある、いや、ウソをつく業者との付き合いは極力、避けなければならない。

必ずと言っていいほど、物件や権利に瑕疵があると考えられるからである。
業者は、売ってしまえば関係ない訳で、その後、音信不通になってしまうことさえある。

ただ、業者も売主に騙されているかもしれない。
ブローカーやコンサルタント（を名乗っている）の中には、不動産のことをよく理解していない輩もいる。
信じられないかもしれないが、リーマン・ブラザーズの不動産担当者でも、収支分析ができない人間もいた程である。
このあたりについては、機会を改めて紹介したい。

専門家にも注意

収支表や損益計算書で確認するのだが、収支表などはエクセルで簡単に作れるし、損益計算書でも、費用を吹かして計上しているため、正確な利益額は分からない。
経営者が、馬鹿丁寧に利益計算し、しっかりと法人税を払っているケースは殆んどない。

「私は払っている」という経営者の方がいらっしゃるのなら、それは節税を知らないだけで、税理士に至っては損失を発生させるアホと言わざるを得ない。

しかし、このような税理士が多いことも事実であり、合理的な節税を知らない無知な専門家と言ったところか。

話は逸れたが、つまり、正確な物件の収支は、買ってからでないと分からないのである。
実際、購入後、当初に予定していた利回りと異なり、キャッシュフロー上、マイナスになってしまう投資家の方も相当数おり、金融機関への元利金返済が滞り、競売に至ったケースもある。

では、どのようにしたら、「黒字倒産」を避けることが出来るであろうか。

それは、物件種類別の収支勘定の特徴を知り、購入を予定している物件の収支明細をよく見ること。そして、節税対策の部分を控除し、物件本来の収益性を判断することである。

利益の水増しにより、実際は5％だったりする。

インターネットに掲載されている物件情報の殆んどが、この手口を使っており、その時点で、既にあなたは騙されているのである。

「不動産投資」というキーワードを入れれば、ネット上に投資物件やコンサルタントを名乗る人物の多いことに驚く。

また、検索後の画面の上部および右の部分には、広告（スポンサーサイト）が張られており、みなさんのことを待ち受けている。

「不動産投資の〇〇」「金持ち〇〇の不動産投資」・・・。

そこに掲載されている物件情報には、ウソが多いことに気がつく。

「利回り10％。年収700万円。」

10％という数字、何を意味しているのだろうか？
素人投資家が、興味を持ち、問合せをし、コンサルティングが行われることになる。

自称、コンサルタント？は、まず、グロス（表面）利回りで言ってくること100％。

話してみて、素人ではないと思うや否や、ネット（実質）で説明を始める。
既に、この段階で、騙そうという意思が存在する。

たとえ、ネット利回りが7％と言われても、さらに、ウソが隠されている。

次のウソは、「満室想定」。

そもそも、満室の物件を掲載の手間や時間をかけてインターネットに載せる事などするわけがない。

そんな優良物件はとっくに売れてしまっている。これを業界では、「おとり広告」という。

本題に戻る。
現状満室だからといって、空室率ゼロではない。必ず入れ替えがあるため、その期間を考慮して利回りを算出しなければならない。賃貸は2年契約が一般的だが、賃借人が退出後、直ぐに新賃借人が入ることになっても、リフォームを行うため、１ヶ月は空室期間が生じる。直ぐに決まればいいが、数ヶ月、入らないことも。部屋数が多いマンションなどは、空室期間も多くなる。

たとえ「満室想定」と書かれていても、空室を考慮しなければならないことはお分かりでしょう。
しかし、広告物件は、このような計算で賃料収入を計算しています。

●　部屋当りの月額賃料×部屋数×12ヶ月

（いい大人がやる事じゃないよなぁ、まったく・・・濠のつぶやき）

この時点で、利回りは、最初の数字の半分近くになっている。

さらに、情報のウソは続く・・・のであるが、説明している私、濠も頭に血が上ってきたようです。

次回は、さらに踏み込んだウソについてお話します。

まったくもって、世の中「ウソばっか」である。

ちょっと投資をかじった人ならお分かりだと思うが、ネットとグロスで利回りは大きく違います。

業者の多くは、グロスで言ってきます。

先日、元外資系企業にいたという、自称、コンサルタントＡ氏が私のところに来ました。

 「濠さん、ここだけの話、この5000万円の物件、12％回る物件だけど、どう？」
船橋市郊外の賃貸マンション。築8年の代物。
私は、「ネット？」と聞いた。
Ａ氏：「そうそう、ネットで12％」
濠：「ＮＯＩはどのくらい？」
Ａ氏「ＮＯＩ？・・・年間賃料は600万円」

このトンチンカンな会話、お分かりのことでしょうが、若干の説明を。
このコンサルタント、ＮＯＩ（net operation income）を知らないのはまだ、許せる。

ネットとグロスの違いも分からないのだ。

おそらく、全てはグロスで把握しているのだろうが・・・何をコンサルしているのやら。

こんな業者が持ってくる物件には、多くのリスクが潜んでいるに違いない。そもそも、リスク自体を把握していない可能性がある。
後日談であるが、このコンサルタント、宅建免許を持っていないため、不動産仲介が出来ず、業者の物件をいろいろな所へ持込んでいる人物だということが分かった。
現在、宅建の猛勉強中だという・・・。こんな輩がうごめいているのが不動産、いや、投資の世界なのである。

みなさん、信じられない方も多いでしょうが、景気がいい時は、これで商売が可能なのです。投資家も、時流に乗って安易に買ってしまうケースも多かったことでしょう。

この物件、経費にもウソが隠されていた。
通常、考えられる費用（管理費、修繕費など）よりも、少なめに計上されていたのだ。つまり、利益率を故意に高くしており、そのため、利回りで3％が水増しされていた。

実際のネット利回りは5％。とても投資に値しない水準。

売りサイドから提示された資料には、ウソが巧妙に散りばめられています。投資物件の特徴を知り、経費の中身まで検証する必要があります。

数千万、いや、数億の投資をするなら、面倒くさいなんて言ってられません。

ウソがあって当たり前が投資の世界。騙されなかった者だけが、利益を享受できるのです。

「世の中ウソばっか」

濠の本音です。