事務局／稲田です。

円安がかなり進んできましたね。

一時、１ドル７５円台だったのが一気に８０円台に突入し

ユーロも１０８円台です。

ＦＸされている方は、急激な相場の動きに気が気でないことでしょう．．．

不動産投資倶楽部では、

主に国内のラブホテルの情報をお届けしていますが

海外の物件情報も取り扱っています。

現在はハワイの物件中心ですが

投資用のコンドミニアムなどを取り扱っています。

利回りは、せいぜい５％いけばいいところですので

会員の方からすると「利回りが低いなあ．．．」と思われるかもしれませんが

建物の資産価値が高いため、節税対策などに利用される方も多いです。

ましてや為替が動いているときは、要注意で

キャピタルゲインも期待できることもあれば、その反対もあります。

ハワイの不動産に興味がおありであれば、

事務局までメールかお電話くださいね！

みなさんいかが過ごされたでしょうか？ 

私のよく知っているラブホテルでは、

バレンタインデーイベントとして来館された男性のお客様にチョコを

プレゼントして感謝の気持ちを伝えたようです！

お客様のご利用が多いホテルでは

世の中の記念日に合わせてイベントを必ず催しています。

客室の稼働率を上げるためには

お客様に気持ちよく来店いただく、何もホテルに限ったことではありませんね！（笑）

次は、ホワイトデーでしょうか？

おっと、女の子のお祭り　「ひなまつり」　を忘れていました．．．

いけません．．．

女性の印象が何よりの産業なのに、反省反省．．．

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こんにちは！　濠壱成です。
２０１０年も残りあと２日となりました．．．
今年も会員の皆様に大変お世話になり、ありがとうございました。

本日の大納会株価も前日比１１５円６２銭安の１万２２８円９２銭で終わり、
夏頃に比べると１,０００円程度高くなっていますが、
年初に比べると５００円程度安くなっています。
これを回復していると言っていいのか？
停滞していると言っていいものか？　迷ってしまいます．．．

私の周りオフィスビルでも大規模ビルだけでなく
中小ビルの空室まで目立っていています。

法人税を５％下げると言っても
その恩恵を被ることができる企業は一部の優良企業に限られるでしょう．．．
そして、円高の状況は来年も引き続き続くと考えられるため
製造業を中心に厳しい経営を強いられると思われます。
逆に海外に投資を考える場合は、チャンスとなります。
今年の経済状況と融資状況を参考に２０１１年を
有意義に活動していきたいと思います！

さて、不動産投資倶楽部の今年一年を振り返ってみますと
ラブホテル電話相談会の開催や海外不動産へのお問い合わせも盛況のうちに
終えることができました。
ありがとうございました！

皆様とお話ししている中で、我々が当たり前と感じていることが
投資家の方々にとって、そうではないと言うことが分かったりして
大変勉強になりました！

そういうことで
来年もラブホテルについて具体的な物件のご紹介並びに
事業性不動産ラブホテルの投資・運営シュミレーションを
ご紹介してまいりたいと思います。

これ以外にも
新たな企画を検討しておりますので
２０１１年もご期待下さい！

最後に
皆様にとって来年も飛躍できる一年になりますよう
不動産投資倶楽部 関係者一同、お祈り申し上げます。

ありがとうございました。

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こんにちは！　濠壱成です。

さて今回は、事業性不動産ラブホテルのシュミレーションを
ご紹介いたします。

「ラブホテル＝高収益の不動産投資」というイメージだけで
中身をよくご存じでない方が多いと思います。

不動産のプロでさえ、
レジデンスやオフィスビルの不動産仲介はできても
ラブホテルの仲介はできないという不動産会社が大半です。
理由は、ホテル運営についての知識がないから
投資的に良いホテルなのか？　悪いホテルなのか？　が
判断できないためです。

加えて、今現在は売上げが上がっても
今後どのような状況になるのかさっぱり分からないのが現状です。

またホテルは回転が命です！
さらにどのようにして単価を上げるのかを日々考えなくては行けません。
法律を遵守しながら、投資効率を上げる方法を考えないと行けません。

レジデンスやオフィスビルに比べて
ラブホテルは事業運営、事業経営、会社経営の色彩がとても強いです。
運営するオーナーによって赤字にも黒字にもなります。

今回は、
ラブホテルの実体を知っていただく意味で
実際に運営されているラブホテルの収益事例をご紹介いたします。
費用の割合も示しますので
もし自分がラブホテルを経営したらどのようなウエイトで費用を掛けるのか？
ということを考えながらご覧頂くと
下記利回りがもっと良くなる知恵が浮かんでくるかも知れません。

最もシンプルに考えますと
「売上げ＝客単価×顧客数」
「利益＝売上げ?諸費用」です。

手元資金をいくら用意し、借入を金利何％でするのか
これによっても大きく収益が変わります。

下のラブホテル事例を
ぜひ皆さんの投資の参考にご覧下さい。
また、質問がございます方は、事務局までお問い合わせ下さい！
【お問い合わせ先】member@fudousan-club.com

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＜ラブホテル収支事例＞

【ホテル属性】
　・所在地　 ：非公開
　・部屋数　 ：２３室
　・取得費用：１９６,９７０（千円）

【売上（年間）】
　・月間平均売上　　    ：　７,０６０（千円）
　・年間売上　　　　　    ：８４,６８０（千円）

【諸費用明細（年間）】
　・人件費　　　　　　    ：２３,６６４（千円）27.97%
　・リネンサプライ費     ：　９,３７８（千円）11.07%
　・光熱費　　　　　　    ：　８,７００（千円）10.27%
　・燃料費　　　　　　    ：　３,６１７（千円） 4.27%
　・販売飲料・食材仕入：　　 ９４２（千円） 1.11%
　・消耗品費　　　　　   ：　４,３１０（千円） 5.08%
　・サービス費　　　　   ：　　 ６４９（千円） 0.76%
　・修繕費　　　　　　    ：　　 ７４７（千円） 0.88%
　・小口現金精算分　　：　　 ４００（千円） 0.04%
　・宣伝広告費　　　　  ：　　 ４５３（千円） 0.53%
───────────────────────────
　□支出合計　　　　　   ：５２,８６０（千円）62.42%

【収支（年間）】
　■年間収益（税引前） ：５１,０００（千円）37.58%
　■年間利回り　　　　   ：　１６.１５（％）

【月間指標】
　・月間売上　　　　　   ：　７,０６０（千円）
　・月間経費　　　　　   ：　４,４０５（千円）
　・月間利益　　　　　   ：　２,６５５（千円）
　・月間１室売上　　    ：　　 ３０６（千円）
　・月間１室利益　　    ：　　 １１５（千円）

上記数字をご覧頂きますと
ラブホテルを運用する際にどのような費用が掛かるのか
おわかりになると思います。

更に慣れてくると
「このホテルは無駄が多いホテル」とか
「人件費が掛かりすぎているので経費削減で利回りが良くなる」とか
「まだ伸びしろがあるので、お買い得だ」ということが
先読みできるようになります。

一般の不動産投資物件に比べて
一般的でないことや未知の部分が多いと思いますので
今後もラブホテル収益事例を掲載し、ラブホテル運用とは
どのような不動産投資なのかを
具体的にご紹介してまいりたいと思います．．．

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「ハワイのコンドミニアムのご案内」を発行しました。

ハワイのコンドミニアムのご案内

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こんにちは！　濠壱成です。
東京横浜では、ＡＰＥＣの厳戒態勢で週末大変でしたね。
車の渋滞ひどかったですが
特にＡＰＥＣ開催周辺横浜の方は、
自転車に乗っていても身元確認証の提示を求められていたようで
過剰と言えるほどの警戒でしたね。

一方、ＡＰＥＣ本会議では為替相場の安定について各国が同意したわけで
一時１ドル＝８０円前半まで円高になり、
このまま、７０円台まで一気に突入かと思われましたが
急激な為替変動は各国にとって好ましくないという
判断で現在８２円台後半で取り引きされています。

ヨーロッパの経済不安はあるものの
アメリカドルについては、一定の底値と見ることもできます。
ということは
アメリカの不動産を購入するという選択もありだと思いますので
１０００万円を切るハワイのコンドミニアムを
ご紹介することと致しました。

物件のお問い合わせはもちろん、
仲介手数料やアメリカの不動産購入の手順等
ご不明な点はお気軽にお問い合わせ下さい。

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＜ハワイのコンドミニアム情報＞
┌────────────────────────────────────
｜１．任意売却物件ですが、海も見えるユニットでこの値段はお得！
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島  Honolulu   $ 99,000  27.59平米   11階   1970年       ?
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006899

┌────────────────────────────────────
｜２．オーシャンビューのお部屋でこの値段！新しいキャビネット＆フロリーング
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島  Honolulu   $135,000  21.92平米   22階   1979年     2009年
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006900

┌────────────────────────────────────
｜３．ワイキキの真ん中にあるスタジオでとっても魅力的。収納もタップリです。
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島  Honolulu   $145,000  27.87平米    2階   1980年       ?
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006901

┌────────────────────────────────────
｜４．レンタルにも人気のアイランドコロニー。改装済みで新しいキチネット付き
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島   waikiki   $159,900  29.36平米   22階   1979年       ?
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006902

┌────────────────────────────────────
｜５．ワイキキビーチに近く便利、フルキッチン付。改装は２年前なのできれい！
└────────────────────────────────────
  （島）    （都市）   （価格）（専有面積）（階数）（築年）（リフォーム）
  オアフ島  Honolulu   $199,000  33.91平米    4階   1967年     2008年
  http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006903

ご希望条件を教えていただければ、上記物件以外にもございますので
お気軽にお問い合わせ下さい！
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「ハワイの別荘・コンドミニアムのご案内」のメルマガを発行しました。

ハワイの別荘・コンドミニアムのご案内

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こんにちは！　濠壱成です。
９月１７日に改造内閣が発足した後、急激な円高、尖閣諸島問題と
矢継ぎ早に困難な問題が生じてきていますが、
政権運営の経験が乏しい民主党議員にとって
経済運営、外交問題が乗り越えられるか大変不安です．．．

さて、円高で困っている輸出の企業も多いでしょうが
円高だからこそ海外物件購入のチャンスとも言えます。
そこで今回はハワイにスポットを当て、
とびっきりお得な別荘とコンドミニアム情報をご案内いたします！
お気に入りの物件は、是非お問い合わせ下さい。

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＜ハワイの別荘情報＞

　　　　　　　（所在地）　　　　　 （価格）（建物面積）（敷地面積）（築年）
　１．95-1238 Wikao St 7 Mililani  $480,000 111.20平米 265.23平米  2003年
　　　ミリラニにある、まだまだ新しい2003年完成の一戸建てがこのお値段！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006453

　２．94-541 Halekuai Pl Waipahu   $596,475 186.73平米 516.62平米  2004年
　　　ワイパフ2004年の築浅物件。さらに、なんと敷地面積が516平米で60万ドル
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006411

　３．92-1021 Luawainui St Kapolei $679,000 200.66平米 609.89平米  2006年
　　　マカキロに位置し、ダイアモンドヘッド、海の景色がすばらしい物件！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006452

　４．136 Kokololio Pl Honolulu　$1,395,000　287.71平米 817.15平米　1994年
　　　ハワイロアリッジにある眺望抜群、ステイタスを感じるこだわりの別荘
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006779

　５．3901 Kahala Ave Honolulu　 $3,950,000　502.22平米 818.82平米　1979年
　　　ダイアモンドヘッド、カハラの近くにある超ゴージャスな一戸建て別荘
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006773

＜ハワイのコンドミニアム＞

　　　　　　　（所在地）　　　　　　　　（価格）（専有面積）（築年）（階数）
　１．2345 Ala Wai Blvd 2510 Honolulu   $289,000  33.82平米  1974年   25階
　　　大きなラナイから海と美しい山の景色が楽しめて、嬉しいこの価格！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006102

　２．1310 Pensacola St 103 Honolulu    $340,000  52.95平米  2011年    1階
　　　マキキ地区に建設中のブティック・コンドミニアム。2011年春完成予定！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006402

　３．300 Wai Nani Wy II/515 Honolulu   $369,000  52.95平米  1984年    5階
　　　ワイキキのビーチにも近いお手頃物件。2008年にリフォーム済なので安心！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006448

　４．88 Piikoi St 2005 Honolulu        $829,000  95.22平米  1999年   20階
　　　ビーチとヨットハーバーそばの95平米広々コンド。20階なので最高の景色！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006540

　５．1240 Queen Emma St 3612 Honolulu  $945,000 135.36平米  2008年   36階
　　　ダウンタウンにある築浅ゴージャスなコンドミニアム。窓からの景色は圧巻！
http://avina-system.com/system/servlet/citystyle.user.Detail?code=00000006103

ご希望条件を教えていただければ、上記物件以外にもございますので
お気軽にお問い合わせ下さい！

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高利回り事業性不動産のご案内

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投資のプロになる！「不動産投資倶楽部」メールマガジン Vol.40
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http://www.fudousan-club.com/

こんにちは！　濠壱成です。
民主党の代表選がスタートしました。
国会議員、地方議員、民主党サポーターの１２２４ポイントを
懸けて戦うことになります。
いずれにせよ、この代表選に勝った方が
日本の総理大臣になるのは間違いないことです。

このような政治戦を繰り広げているときでも
経済はまったなしです。
円高・株価・雇用・企業買収などドラスティックに日々変化しています。

本日も日本航空と楽天が国内旅行事業で提携するなど
老舗企業と新興企業が生き残りを懸けて手を打っています。
政府の間では、円高を止めるために日銀の市場介入を思わせる発言を
行ったりしていますが、
小手先ではないもっと抜本的な経済改革、行政改革を行うべきです。
今年は観光立国、その前は空港のハブ化やＩＴと声高に叫んでいますが、
韓国やシンガポールなど他のアジアの政府と民間がタッグを組んだ
度肝を抜くようなプランに日本も負けないよう果敢に行動するべきです。

最近、海外不動産を取り扱う会社の方とお会いしたのですが
この夏は円高も進みまた、異常な暑さ故
リゾートエリアの不動産に問い合わせが増えているようです。
「海外の不動産を求めるなんて、相応のお金持ちでしょ？」というあなた
いえいえ、そんなことありません。
会社員の方からの問い合わせも多いようです。

この時期、借入のないお金をいくら動かせるかで
経済が好転した際に収益を挙げられる不動産を
いくつ確保できるかということになりますね。

さて今回は、事業性不動産ラブホテルの売却情報を
１物件だけですがご案内いたします。
詳しい資料が欲しい方は、事務局までお問い合わせ下さい！

尚、商談が既に入っている場合もございますので
ご興味のある物件は、お早めに事務局にお問い合わせ下さい．．．

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＜ラブホテル売却情報＞

　１．埼玉県熊谷市　　2.5億円　24室　駐車場24台　営業中　利回り 16%

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などの理由で不動産を売却したい、現金化したいというご要望に対しまして
不動産投資倶楽部ではご相談窓口を開設することになりました。

　・区分所有マンション
　・入居者のつかない一戸建て
　・老朽化したアパート
　・入居率の低くなった雑居ビル
　・稼働率の落ちてきたラブホテル　など

困っていらっしゃる方は、まずは事務局までメールでお問い合わせ下さい。
必要であれば、税理士同席の下、ご相談に乗らせていただきます！

　【お問い合わせ先】info-club@fudousan-club.com

さて４月５日に為替が１＄＝１００円台をつけ出したものの
以前、円高水準にあります。
また、４月７日時点のオーストラリアドルは７１円台で推移しており、
半年前の６割程度の水準です。
そこで今回は、オーストラリア不動産への投資、預金・為替セミナーを
ご案内したいと思います。
参加費は、無料ですのでふるってご参加下さい！

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【テーマ】オーストラリア不動産への投資、預金・為替セミナー
【参加費】無料
【主　催】オーストラリア・ニュージーランド銀行東京支店・大阪支店
　　　　　・http://www.anz.co.jp/top.html
【後　援】オーストラリア大使館
　　　　　・http://www.australia.or.jp/seifu/
【協　力】スターツ・インターナショナル・オーストラリア

■東京会場
　・開催日時：４月１５日(水)１５：００?１６：３０
　・会場　　：丸ビルカンファレンス８階　第２会議室
　　　　　　　東京都千代田区丸の内２?４?１
　　　　　　　http://www.marunouchi-hc.jp/hc-marubiru/info/index.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

■大阪会場
　・開催日時：４月１４日(火)１５：００?１６：３０
　・会場　　：ヒルトンプラザウエストオフィスタワー８階　会議室
　　　　　　　大阪市北区梅田２?２?２
　　　　　　　http://www.hiltonplaza.com/map/index.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

■名古屋会場
　・開催日時：４月１３日(月)１４：００?１５：３０
　・会場　　：名古屋マリオットアソシアホテル５１階　スカイバンケット
　　　　　　　名古屋市中村区名駅１?１?４
　　　　　　　http://www.associa.com/nma/access/access.html
　・お申込書：http://www.fudousan-club.com/pdf/seminar090415.pdf
　　　　　　　上記サイトからpdfをダウンロードし、ＦＡＸ願います。

ところで、オーストラリアでは
2008年12月18日からオーストラリア永住権を持たない外国人が
居住用物件を購入する場合の規制が緩和され、購入しやすくなりました！
詳しくは、下記のpdf資料をご覧下さい。
　・http://www.hedleyjapan.com/blog/media/2/20090309-Cairns_Newsletter_MarApr_09.pdf

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丸善2008「あなたのベスト本」の第3位という結果になりました。

皆様の温かいご支援の賜物と感謝しております。

今年は、大不況の1年になりそうです。

3月決算の企業の倒産やそれに伴う失業率の増加が予想されます。

さらに、2009年の地価公示が3月末に発表されます。

2008年地価公示は、プラス変動でしたが、

2009年は大幅な下落が予想されます。

と言いますか、下げざるを得ない状況にあります。

地価は、需給で決まるものではなく、不動産鑑定士を使い、

国が国策として決定しています。

しかし、前回のバブル崩壊により、操作が不可能となりました。

今回の我が国のミニバブルは、アメリカのサブプライムを発端とし、

証券化という手法をわが国に持ち込んだことに起因します。

そして、アメリカの住宅地における地価下落から、金融崩壊が始まりました。

アメリカの資金が流出し、ファンドを中心とした不動産の値崩れが今に至っています。

したがって、今回の地価公示では、大きく下げる必要があります。

バブルで吹かした金融の虚像、つまり、債権債務の清算を行うためです。

話が逸れてしまいましたが、2009年の地価公示の発表が

決算期および失業者増大時期と重なるため、経済・景気に大きなインパクトを

与えることになるでしょう。

今年の地価公示には注目です。

ファンドは「すべて嘘で、大規模なねずみ講」と言っていたらしい。

挙句の果てに・・・といった感じ。

小著「地価はつくられている」でも、「ファンドはウソばかり」という項目で

ファンドのインチキについて、実体験を通してコメントしている。

サブプライムから始まったバブルは、最後は証券界の重鎮の一言で

幕を閉じたといったところ。

さて、これからどうする？

投資どころか、職の心配をしなければならない時代になった。

でも考えてほしい。

サラリーマンは、リストラされる危険性を常に持っている。

そのリスクは、年々高まるばかりだ。

どうだろう、家賃収入で生活を維持してみては。

不動産は買い時の時期に入ってきた。

生活の基盤を不動産収益に求めてみては？

不動産投資倶楽部がお手伝い致します。

内閣発足後、わずか２ヶ月で半減の２０％強。

化けの皮が剥がれたというところか。

友人や恋愛関係も然り。
最初の印象やイメージが良くても

付き合っているうちに嫌いになることもある。

相手のことを知れば知るほど、本性が見えてくるからだ。

不動産もまた然り。

最初の印象がよかったために、マーケットを調査せず購入。

数年後、キャッシュ・フローがマイナスの憂き目に・・・。

こんな話、嫌というほど耳にする。

情報化社会の時代。

正確な数字を基に、不動産の収支およびマーケットを分析してほしい。

イメージとは異なる結果になることも多いはずだ。

物件に惚れ込むことも大切なことかもしれない。

しかし、「あばたもえくぼ」のように思い込みは禁物。

恋愛では許されても、不動産では命取りになる。

麻生財閥、吉田茂、大久保利通、落ち着いた物腰・・・・・。

麻生太郎さんも、初めは好印象だったに違いない。

しかし、２ヶ月で経済オンチがばれてしまった。

少なくとも、漢字ぐらいは正確に読んで欲しい。

未曾有（みぞうゆう）、踏襲（ふしゅう）・・・

日本のトップがこれじゃ余にも情けない。

内閣発足して既に２ヶ月という月日が流れてしまった。

このままでは、来年の３、４月は企業倒産、失業者の増大は免れない。

初対面では分からない当人の能力。

最初のイメージと大きく異なることも多い。

麻生さん評価は、支持率が物語っている。

景気対策は時間との勝負。

我々が失業してからでは遅いのだ。

今こそ、政治の力を示してもらいたい。

政治家を顎（あご）で使っていた、元役人からの願いである。

手金なし、フルローン、ノンリコ・・・何でもありのバブルだった。

人間もレバレッジを掛け過ぎの輩も多い。

実力以上の姿を見せかけようとする。

友人間のウソならまだしも・・・。

知ったかぶりもそう。

知ってると言いながら、ネットで意味を調べる。

こんな人間が急増中。

学歴詐称も多い。

選挙の立候補、海外の有名校が経歴に記載。

しかし、当選後、関係者の告発により、ウソがバレタ事例、多数。

男女の仲もウソが多い。

自分を大きく見せようとするレバレッジ男の如何に多いことか。

先日、マスコミでは、慶応の友人が持つ学生証を偽造して、ナンパ。

それに迎合する女子学生もいるとか・・・。

資本経済主義、ちょっと吹かし過ぎではないだろうか？

だから萎んでしまった今回の金融崩壊。

ビールの泡も大事。

しかし、泡だけのビールは勘弁願いたい。

レバレッジもいいが、行き過ぎると破たんを招く。

せめて人間関係だけは、エクイティで付き合いたいものだ。