A.オフィスビルはリスクが大きく、設備等にかかる資金もかなり多額ですが利回りもそれなりに高くなってきます。一方賃貸マンションは比較的資金も少なくリスクもそれほど負わずに済みます。また、オフィスビルは市況の影響を受けやすいため、経済が下降気味になっているときには空室になるリスクがかなり高いといえます。賃貸マンションの方が経済の影響を受けにくいため確実に収入が得られる確率が高いでしょう。

A.テナントの経営状況によって賃料交渉がなされるのはよくある話ですが、賃料は相場があり、そのものに基づいて価格形成されているので値下げに応じる義務はありません。値下げを要求されるのであれば借主側に値下げの根拠を提示するよう求めてみてはいかがでしょうか？

A.素人が構造計算書を見ても、そこから理解できることは限られるため、住宅性能表示制度を利用するとよいでしょう。耐震等級の表示をチェックすべきです。耐震偽装事件以来、性能表示を利用するマンションが増えています。住宅性能評価機関等連絡協議会に申請すれば、どなたでも受けることができます。

A.基本的にオフィスビル需要というのは駅からの徒歩分数など交通の利便性と大きく関わっています。古いビルだからといって競争力に問題があるとは言えません。好立地のビルなどは内装にリノベーションを施すなどすれば他の築浅のビルとの差別化を図ることができるでしょう。

A.物件取得時に外部専門家に依頼し、エンジニアリング・レポートを提出してもらいましょう。アスベスト対応が必要な場合は、適切な管理方法を確定させ、定期点検等を実施する必要があります。アスベストには飛散防止措置がとられている物件であれば問題ないないといえるでしょう。

A．相場を無視して収益不動産を身内、特に子供に譲るという行為は大きな問題となります。上記のような場合は一部贈与としてみなされる可能性があります。親が連帯保証人となって子供の資産を増やす行為は、相続への対策や税金上の対策にはなるかもしれません。しかし相続税対策にはなりません。

A.一度取得した不動産は基本的には持ち続けるのがよいと思います。別の物件を購入する場合、その保有物件を担保に、別途の自己資金を用意して取得するというのがもっとも無難でしょう。

A.マンション自体は単独名義で持たれることをおすすめします。建物の維持費用の分割が困難なことや借入や現金化するときに持ち主全員の同意が必要になるため取りまとめが難しくなりますので、マンションを相続される方を一人決めてそれ以外のご兄弟は別の形で相続するというのが一番好ましいと思われます。

A.外装に問題が無いのであれば区分をリノベーションするなどして不動産の価値を高めることを考えましょう。新築にくらべ費用は1/2から1/3程度で済む上、建て替えには、既存の入居者の退去・建物の解体・再建築などかなりの費用と手間がかかってしまします。

A.RC構造ならば47年程度が減価償却期間であり、適切に管理すれば老朽化も問題になるほどではありません。しかし、区分所有の場合は自己の裁量で修繕できないため、修繕積立金の積み立て状況と長期修繕計画のチェックする必要があります。出口戦略に関しては、いくらで売却できるのか、そしてその売却金額でさらに投資効率を高めるにはどうしたらよいかを考える必要があります。

A.金融機関への返済の終盤に所得税負担が重くなることがあります。これは、建物に対する減価償却費という毎年の費用が関係しています。減価償却費は実際お金が減ってゆくわけではないのですが、費用計上することが認められています。しかし、一定の期間を過ぎると費用計上できなくなるためその分利益が増えます。よって所得税が重くなるわけです。また、金融機関への返済を毎年一定額行っているとすると、終盤になるにつれ定額の返済金に含まれる元本の割合が増えてきます。それにともない利子の割合が減ってゆくので費用計上できる利子部分の額が減ってゆきます。これもその分利益が増えるので所得税が重くなります。このようにして返済終盤には支出自体の額が変わっていないのに所得税の負担が重くなります。

A.アパートは比較的規模が小さいものから在り、利回りが高いことが魅力です。 賃貸マンションはやや利回りが落ちますが、比較的規模が大きいものが多いです。容積率の高い商業地を希望するならマンションになります。 環境の良い住宅地を希望するのであれば、アパートになります。 建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。 むしろ工法、設計、施工精度によって基本性能が決まります。 耐久性は建物の芯の素材で決まるのではありませんし、法定耐用年数で決まるわけでもありません。 木造でも1200年以上の建物もあるくらいです。 構造で判断するのではなく、むしろその建物の造りを吟味することが大切です。

A.基本的には一棟売りがよいでしょう。理由は、5000万で2つの区分を所有した場合、一方でも空室が発生すれば持分の50%の損失、つまり１年間で2500万の損失になってしまいますが、5000万円で5部屋ある一棟を所有した場合、1つの空室が出てしまったとしても20%の損失、つまり一年間で1000万円の損失にしかならないからです。ただ、一棟の場合は地域が一点に集中しているため災害に弱いという側面がありますので耐震性などの要素を検討する必要があります。

A.基本的にはアパートに適している土地であればアパートを建てた方が良いでしょう。土地の価格＋アパートの価格を不動産の価格と想定して、 想定年間収入で割って表面利回りを計算し、 ８％以上で回るのであればアパート適地といえます。それ以下の利回りであれば所有している土地を売却し、他の収益不動産を購入するのがよいでしょう。

A.資金面から考えれば、一般的に一棟の方が規模が大きくなることが多いため取得に多額の資金が必要になります。一方区分では規模が小さいため資金がそれほど必要ではなく、少ない負担で取得することができます。また、災害リスクの面から考えれば一棟はどうしても一箇所に集中しているため災害に弱く、区分は異なった地域に分散して保有すればリスクを軽減できるという特徴があります。