丸善2008「あなたのベスト本」の第3位という結果になりました。

皆様の温かいご支援の賜物と感謝しております。

今年は、大不況の1年になりそうです。

3月決算の企業の倒産やそれに伴う失業率の増加が予想されます。

さらに、2009年の地価公示が3月末に発表されます。

2008年地価公示は、プラス変動でしたが、

2009年は大幅な下落が予想されます。

と言いますか、下げざるを得ない状況にあります。

地価は、需給で決まるものではなく、不動産鑑定士を使い、

国が国策として決定しています。

しかし、前回のバブル崩壊により、操作が不可能となりました。

今回の我が国のミニバブルは、アメリカのサブプライムを発端とし、

証券化という手法をわが国に持ち込んだことに起因します。

そして、アメリカの住宅地における地価下落から、金融崩壊が始まりました。

アメリカの資金が流出し、ファンドを中心とした不動産の値崩れが今に至っています。

したがって、今回の地価公示では、大きく下げる必要があります。

バブルで吹かした金融の虚像、つまり、債権債務の清算を行うためです。

話が逸れてしまいましたが、2009年の地価公示の発表が

決算期および失業者増大時期と重なるため、経済・景気に大きなインパクトを

与えることになるでしょう。

今年の地価公示には注目です。

ファンドは「すべて嘘で、大規模なねずみ講」と言っていたらしい。

挙句の果てに・・・といった感じ。

小著「地価はつくられている」でも、「ファンドはウソばかり」という項目で

ファンドのインチキについて、実体験を通してコメントしている。

サブプライムから始まったバブルは、最後は証券界の重鎮の一言で

幕を閉じたといったところ。

さて、これからどうする？

投資どころか、職の心配をしなければならない時代になった。

でも考えてほしい。

サラリーマンは、リストラされる危険性を常に持っている。

そのリスクは、年々高まるばかりだ。

どうだろう、家賃収入で生活を維持してみては。

不動産は買い時の時期に入ってきた。

生活の基盤を不動産収益に求めてみては？

不動産投資倶楽部がお手伝い致します。

内閣発足後、わずか２ヶ月で半減の２０％強。

化けの皮が剥がれたというところか。

友人や恋愛関係も然り。
最初の印象やイメージが良くても

付き合っているうちに嫌いになることもある。

相手のことを知れば知るほど、本性が見えてくるからだ。

不動産もまた然り。

最初の印象がよかったために、マーケットを調査せず購入。

数年後、キャッシュ・フローがマイナスの憂き目に・・・。

こんな話、嫌というほど耳にする。

情報化社会の時代。

正確な数字を基に、不動産の収支およびマーケットを分析してほしい。

イメージとは異なる結果になることも多いはずだ。

物件に惚れ込むことも大切なことかもしれない。

しかし、「あばたもえくぼ」のように思い込みは禁物。

恋愛では許されても、不動産では命取りになる。

麻生財閥、吉田茂、大久保利通、落ち着いた物腰・・・・・。

麻生太郎さんも、初めは好印象だったに違いない。

しかし、２ヶ月で経済オンチがばれてしまった。

少なくとも、漢字ぐらいは正確に読んで欲しい。

未曾有（みぞうゆう）、踏襲（ふしゅう）・・・

日本のトップがこれじゃ余にも情けない。

内閣発足して既に２ヶ月という月日が流れてしまった。

このままでは、来年の３、４月は企業倒産、失業者の増大は免れない。

初対面では分からない当人の能力。

最初のイメージと大きく異なることも多い。

麻生さん評価は、支持率が物語っている。

景気対策は時間との勝負。

我々が失業してからでは遅いのだ。

今こそ、政治の力を示してもらいたい。

政治家を顎（あご）で使っていた、元役人からの願いである。

手金なし、フルローン、ノンリコ・・・何でもありのバブルだった。

人間もレバレッジを掛け過ぎの輩も多い。

実力以上の姿を見せかけようとする。

友人間のウソならまだしも・・・。

知ったかぶりもそう。

知ってると言いながら、ネットで意味を調べる。

こんな人間が急増中。

学歴詐称も多い。

選挙の立候補、海外の有名校が経歴に記載。

しかし、当選後、関係者の告発により、ウソがバレタ事例、多数。

男女の仲もウソが多い。

自分を大きく見せようとするレバレッジ男の如何に多いことか。

先日、マスコミでは、慶応の友人が持つ学生証を偽造して、ナンパ。

それに迎合する女子学生もいるとか・・・。

資本経済主義、ちょっと吹かし過ぎではないだろうか？

だから萎んでしまった今回の金融崩壊。

ビールの泡も大事。

しかし、泡だけのビールは勘弁願いたい。

レバレッジもいいが、行き過ぎると破たんを招く。

せめて人間関係だけは、エクイティで付き合いたいものだ。

本人の努力もさることながら、親の指導の賜物だ。

小さい時からゴルフを教え、環境も整える。

子ども一人では何もできない。

ゴルフはお金がかかるスポーツと言われ

遼君に投資した金額は数千万円に上るとのこと。

投資という観点からは、高い利回りが実現できたと言える。

しかし、親の努力も並大抵のものではなかったはずだ。

ホテルなどの事業性不動産 などは、高い利回り水準が魅力。

しかし、集客のためのオペレーションが重要であり、

オペレーション次第で２?３割程度、売上が異なってくる。

つまり、オペレータの腕如何で、利回りが大きく異なってくる。

石川遼くん本人の努力も認めるが、遼君のオペレーションを継続して

行ってきた両親の努力には頭が下がる。

ゴルフだけに限らず、人格形成、勉強など、親のオペレーション如何では

子供の成長や能力などに大きな差が開くことは間違いない。

不労所得が不動産投資 の魅力だと言う輩も多いと聞く。

不動産も教育も放っておいたらダメになること必至。

結局、後悔することになる。

自分の子供を育てるつもりで不動産投資 を考えてみて下さい。

子供を知ること、不動産を知ること、そして一緒に成長していく。

必ず、いい結果が待っています。

安定した不動産運営のために、確実なキャッシュ・インのために

オペレーションについての知識も身につけていきましょう。

そのために

不動産投資倶楽部 では、事業性不動産（今回はラブホテル）の

投資見学会を１２月１８日（木）に開催いたします。

詳しくは、こちらをご覧下さい。

当日は、女性オーナーによる投資体験談並びに濠壱成による相談会も

同時に行いますのでふるってご参加下さい！

「地価はつくられている」を当日持参していただければ、サインもさせていただきます。

是非、お越しください！

合格率は低いが、不動産仲介に使えることから

受験者数は多く、知名度も高い。

しかし、不動産価格を算出する根拠が問題。

不動産業者へ行くと、路線価や地価公示を参考に

土地の値段（地価）を決めている。

購入者への説明も根拠が必要なため、地価公示は

使い勝手が良い。

その地価公示や路線価、固定資産税、すべては

つくられた「地価」であり、役人が操作している。

2009年の地価公示、3月末に発表予定。

昨年はプラス、今回は大幅な下落。

都心部では2桁下落のところもある。

場所の詳細は、控えるが・・・。

「宅建」を目指すみなさん！

国策に利用されないよう、しっかりとした

不動産の目線を持って、業務を遂行してください。

不動産の価値は、「地価」ではないですよ。

「土地の値段＋建物の値段＝不動産価格」

なんて算式、まさか使ってないですよね！？

濠壱成 著：「地価」はつくられている　は、

「丸善本店　新書部門7位」（3週連続ベスト10入り）

となりました！　ありがとうございます。

今年も１２月に入ってしまいましたが、

この年末、不動産業界は大変な時期となりましたね．．．

「モリモト」も民事再生法の申請を提出しましたし、

この１２月末をどのように乗り越えるのか各社、必死だと思います。

そこで、せめてこの不動産投資倶楽部をご覧の方々には

元気になっていただきたいと思う気持ちと

「丸善本店　新書部門7位」（3週連続ベスト10入り）

その証拠に、2009年の3月に発表になる地価公示は

プラスから一転、大幅な下落になります。

地価公示をつくっている現場からの声です。

不動産鑑定士は、地価を操作するためにつくった資格です。

国が地価をつくると、資本主義ではなくなってしまいます。

そこで、第3者の評価ということにしたのです。

そのお陰で、我が国は先進国の仲間入りが出来ました。

これが世界でも稀に見る「奇跡の経済成長」の実態です。

アメリカのサブプライム、住宅地の上昇が前提だった。

財政・貿易収支がマイナスのアメリカ。

地価を上げることによって、経済成長を目論んだ。

実際、国力はプラスに転じた。

しかし、アメリカはやり過ぎた。

その象徴が投資銀行。

地価を上げることが、最も簡単で有効な経済政策なのです。

日本の地価をつくていた濠からの告発です。

まったく見ず知らずの人間に殺害された。

情報化社会の行く末が心配である。

世界同時株価安。

一国で起こった情報が、瞬時に世界へ配信される。

完全競争社会が理想とされる経済理論。

すべての無駄を廃し、コスト削減の世界。

そこには経済合理性以外の何も存在しない。

しかし、コストとは、主体を変えれば、利益を意味する。

かつて、商社が商品市場を支配していた。

中間マージンがあるからこそ、商品は流通していた。

売りと買い、中間者がいるからこそ、調整が利く。

クッションがあるからこそ、摩擦が少なくなる。

マネーサプライがあるからこそ、不動産は流通する。

情報化、合理主義、デジタル化。

一見、無駄に見えるものの中に、人と人を結びつける

潤滑油があるのかも知れない。

高齢者を狙った卑劣な犯罪だ。

巧みな話術で人をだます。

バブル時、無数のファンドが乱立した。

人の金を集め、運用するのもだ。

その手口は、高利回りを謳い、金を集める。

物件の利回りは低いものの、ファンドを閉める時、

つまり、投資金を返す時、転売益を見込んで

投資家へ見せるための利回りを吹かす。

つまり、地価上昇が前提。土地神話そのものだ。

ネットで20％なんて商品、ざらにあった。

しかし、不動産の利回りなんて、一ケタが大半。

最後に倍にして売れることにして、利益を乗っけて20％。

これで、投資ファンドの商品の出来上がり。

投資家は喜んで金を出した。

結局は、半値でも売れず、破たん、投資金の毀損。

どちらも、あの手この手で人の金を集める。

集めた後は、野となれ山となれ・・・。

今、ファンドマネージャーの失踪が非常に多い。

私には、振り込め詐欺との違いがわからない。

この度、「地価はつくられている」　が、

丸の内本店 週間ベストセラーランキング ： 新書ベスト１０　において

７位にランクインしました。(2008.11.6?11.12)

これで、３週連続ベスト１０入りです。

不動産投資をするのに、地価のつくりかたを知っていれば、

投資のタイミングや物件選定の目線を養うのに非常に有効です。

これからも「地価はつくられている」を宜しくお願いいたします。　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　濠 壱成

１位　　強欲資本主義ウォール街の自爆　　　神谷　秀樹　　文藝春秋

２位　　悩む力　　　　　　　　　　　　　　　　　　 姜　　 尚中　　集英社

３位　　ビタミンＣはガンに効く　　　　　　　　　沢登   雅一　  ディスカヴァー・トゥエンティワン

４位　　メガヒットの「からくり」　　　　　　　　　 安倍　徹也　   角川・エス・エス・コミュニケーションズ

５位　　図解　資源の世界地図　　　　　　　　 永濱　利廣　   編　青春出版社

６位　　できそこないの男たち　　　　   　　　  福岡　伸一　　 光文社

７位　　「地価」はつくられている　　　　　 濠　　壱成　  経済界

８位　　すべての経済はバブルに通じる　　　小幡　　績　　  光文社　　

９位　　生物と無生物のあいだ                　 福岡　伸一　   講談社

10位　 閉鎖経済?資本金融主義のゆくえ　  金子  　勝　　 筑摩書房

親から見れば、自分の子供に持ちたくはないが、

見てる分には面白い。

本当に「おバカ」なのか、それともキャラを作っているのかは分からないが、

テレビを見ている限りは、学があるとは到底思えない。（それが売りなのだが）

教育費という投資額はさほど高くないであろう。

しかし、ギャラという名の家賃収入は多いはず。

しかし、芸能界は浮き沈みの激しい世界。

特に、女性タレントは、恋愛や結婚、年齢などで、その人気は大きく変わってしまう。

つまり、リスクプレミアムの種類は多く、その分、利回りはさらに高くなる。

とにかく、おバカブームの中、スザンヌの利回りは、めちゃくちゃ高いに違いない。

不動産でも、テナントの退出などで、空（カラ）ビルになることがある。

特に、郊外型の商業ビルに多い傾向だ。

通常、商業ビルの場合、賃料は高めであり、利益率も良い。

しかし、景気変動や人口動態により、撤退を余儀なくされるテナントも多い。

一般的に、商業ビルのテナント入居数は少なく、「一棟一テナント」のケースもある。

この場合、出ていかれたら、賃料収入はゼロ。

スザンヌも恋人の出現、いや、結婚宣言でもした瞬間、

利回りは急降下しかねない。

ただ、おバカタレントは、人気商売。３年、５年先のことは分からない。

不動産投資はそうはいかない。

マーケットを読み、数年先の賃料水準、空室率、人口動向を読み、

収益の確保や売却のことも頭に入れて、物件の選定を行わねばならない。

つまり、バブルが発生し、崩壊したように、ブームに流されてはダメ。

安定的な収益を生み続ける不動産を選ばなければならない。

しかし、スザンヌの純粋さには清々しいものさえ感じる。

高利回りを維持し、私たちを、いや、濠壱成を楽しませて欲しい！

できちゃった結婚だけは・・・濠の本音である。

２兆円の給付金支給。選挙の票集めにすぎない。

庶民派ぶって、何やってんの？

一時的な対処療法で、景気が回復するか？

麻生さんに聞いてみたい。

「そもそも今回の不況の本質は？」

正確には答えられないだろう。

おそらく「消費の低迷」なんてトンチンカンな回答程度か。

経済の血液が止まったことが、不況の始まり。

まったく政治家というものは・・・愚痴りたくなってしまう。

(「地価はつくられている」を読めば分かるのに！）

官僚が支配する我が国、日本。

政治家は数年で任期を終える。

継続しても数の論理、票集めに終始する。

一方の役人は、脈々とした組織、慣習の継承があり、

実質的に日本を支配している。

政治家よ、いや、麻生太郎よ！目先の票集めではなく、

真の経済政策を行ってほしい。

役人支配を払拭してほしい。

元役人、濠壱成からの切なる願いである。

「ウソだろう！」と思わず叫んだ。

疑惑発覚後の三浦和義の漂々とした態度。

マスコミを見下したような物言い。

その男が最後に選んだ選択が「自殺」とは・・・信じられない。

これからの展開を楽しみにしていたのに・・・。

（他殺との報道もあるが、その報告を待ちたい）

当時、奥さんに掛けていた保険金1.6億と言われている。

その後、その保険金を元手に事業を起こす。

それほど大儲けしたとの話は聞こえてこない。

不謹慎かもしれないが、利回りで見ると、

保険金収入で、一気に利回りが上昇。

その後、横這い？

従って、安定した利回りが確保されていたに違いない。

しかし、最後は自殺もしくは他殺。

どちらにしろ、人生の終わりにしたくない選択肢。

IRRという指標がある。

毎年の利回りと最後の売却損益を合計したもの。

三浦和義の最後の損益は明らかにマイナスであろう。

経済価値に換算することは難しいが、プラスには振れない。

IRRでは非常に低い数字になると思われる。

人生も不動産投資でも、出口、つまり最後がどうなるか、

非常に大切なテーマである。

不動産投資も、時点利回りが良いからといって、浮かれていてはダメ。

中長期の目線を持って、物件の選定をしなければならない。

最後になりますが、三浦和義氏のご冥福をお祈りいたします。

小室哲哉は、ルックスもいい、一時期、かなりの高収入だった。

稼いでいた時の利回りは１００％を超えていたに違いない。

ルックスもさることながら、分子に当たる収入が非常に多いから当然である。

誰もが小室哲哉を持ち上げ、羨望の眼差しで見ていたに違いない。

女性も寄ってきたのだろう。

しかし、ご承知のとおり、精神的に不安定になった女性歌手もいた。

さらに、何度かの離婚歴もあるようだ。

不動産も高利回り物件には、リスクも高い傾向にある。

ネット２０％あっても簡単には手を出せない。リスクを把握して、

投資判断しなければならない。

目先の利回りの魅力だけで、購入してはダメ。

しかし、これが出来ない投資家が如何に多いことか・・・。

結局、小室哲哉も資金ショートを起こした。当然、利回りは低くなっている。

不動産も、マーケットを読み違えると、数年後、２０％が５％にもなってしまう。

そして、キャッシュフローのマイナス。

このように、利回りつながりで見ると、男と不動産には共通点が見て取れる。

一時点の利回りだけで判断しては、絶対にだめ。

デューデリジェンスを行い、リスクを見極める必要がある。

特に、３年後、５年後の中期的なマーケットを読むことが重要。

男の場合、浮気性、病気（持病）、職業（公務員orリーマンなどの投資銀行員）などなど。

頭に血が上っているときは、適切な判断ができないのが通常であるが・・・

周辺の人物、友人などのアドバイスを聞く姿勢がほしい。

不動産は、物件のある地域の人口動態や住宅需要の程度、教育や犯罪、医療などの

住環境、都市計画マスタープランなどを調べ、これからのマーケットを読むことが必要。

できたら、信頼のできる第３者に調査・アドバイスをもらいたい。

将来、泣かないためにも、今、しっかりとした目線で投資をしましょう。

男性選びも、投資と似たようなもんです・・・。

ちなみに、濠の利回りはそれほど高くはないですが、

マーケットは安定しています。女性のみなさん！！