不動産投資のプロになる「不動産投資倶楽部」

「この物件、利回り10％で、融資する金融機関もあるから、手金なくても買えるよ。どう？」
1年程前までは、こんな誘い文句、コンサルタントと名乗る輩が横行した。

手数料を稼ぐためなら、騙すことなど何とも思わない連中が余りにも多すぎる。
信用のために本を出版（自費出版の多いこと・・・）、俄かセミナーを開き、素人へ知ったかぶりをする。

3％、中には5％もの手数料を取る連中も多く、3億の物件なら1500万円のコンサルタント料になる。
素人投資家は、不動産の購入価格の他に、税金、仲介手数料、コンサルタント料を取られ、実際は、自称、コンサルタント？が当初、提示した利回りを大きく下回ることになる。

どうであろうか、「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで不動産投資に興味を持っている人であれば、業者の誘い文句に、「Ｎｏ」と言えるだろうか？　この様にして破綻した個人投資家も少なくないであろう。

では、この場合、どのようにしたらよいのであろうか。

チェックポイントとしては、利回りのウソを見抜くこと。マーケットを把握することである。

「この物件、利回り10％で、融資する金融機関もあるから、手金なくても買えるよ。どう？」

この言葉、まず、利回りが表面なのか、実質なのかを確認する。中には表面しか言わない業者もいる。表面利回り、実質利回りについてはくわしく後述しよう。

インターネットで「不動産投資」とキーワードを入れると、投資不動産を扱う数多くのサイトが立ち上がる。写真付きで売却希望価格や利回り、配当が表示されている。

しかし、見る限りでは、ほぼ１００％、表面利回りで表示されており、中には年収８００万円と、サラリーマン投資家向け？の記述も見られる。ただし、その８００万円は経費を控除していない。また、満室想定での数字である。

実際は、経費、税金、銀行への元利金返済で黒字が出るかどうかが重要であるが、見る限りでは、如何に一般投資家を騙すかということ終始しているようにしか思えない。
実質利回りでも、その数字が正確か否かを確かめる必要がある。

また、金融機関の利回りや返済期間によっては、キャッシュ・フロー上、資金ショートする可能性があるため、その条件を確認する必要がある。

実際、筆者が計算してみると、サイト上に公開されている物件で、元利金返済後の最終的な収支が赤字になるものも見受けられた。しかし、その物件紹介欄には「利回り６％、年収７２０万円」と書かれていたのである。