不動産投資のプロになる「不動産投資倶楽部」

前回のバブル、そして破綻。
時代は流れ、今回のミニバブル、そして破綻。

2度あることは3度ある？歴史は繰り返す？

約20年間に2回のバブル、つまり、地価の乱高下があったことになる。
前回のバブル崩壊で、「土地神話」が崩れ去ったはずだが、実は生きていたということになる。

前回は、地上げが横行し、転売による地価高騰。

不動産価格は、取引事例により決定。いわゆる市場性を重視していた。

今回は、収益物件を買いあさったファンドによる地価高騰。

収益還元法だとかＤＣＦ法、キャップレートなど、アメリカ流の分析手法で、収益性による不動産価格を決定していた。

一見、異なる要因でバブルが発生したと思えるが、本質はまったく同じである。

都心のレジデンス、オフィスは、せいぜい5％程度の利回りのはず。しかし、ファンドは10以上、中には20％を売りに出資金を集めていた。

何でこんなことが、まかり通るのか？

実は、ファンドに組み込んだ不動産を売却するときに、購入した金額よりも高く売る想定の下、数字を作っていたのである。

5％の物件が、出口で倍になって売れる、つまり、キャピタルゲインを収益にプラスして利回りを算出していたのだ。
これって、転売利益そのもの。前回のバブル時とまったく同じなのである。

結局、不動産価格が高騰し、出口（売却先）がなくなって、破綻したのが、アーバンコーポレイションを始めとする新興企業。リーマン・ブラザーズも然り。

そもそも今回の不況はサブプライムに始まる。
住宅ローンを払える見込みのない人たちに融資をする。何故か？
払えなくても構わない前提があったからだ。つまり、購入後に不動産価格は上昇しており金融機関は元本を回収できるからだ。簡単なこと、売却してしまえばよい。

地価上昇を前提でのビジネスが火を噴いたのが、今回の不況である。

ただし、今回は証券化という、不動産が動かざるものではなくなってしまったことが問題。

つまり、金融商品となってしまったため、世界中に連鎖のネットワークが形成されてしまったことだ。

結局、土地神話は今も昔も生き続けているのである。