不動産投資のプロになる「不動産投資倶楽部」

不況こそ、最大の投資チャンス?　?利回りとキャッシュ・フローを見極めろ?

景気、株価、地価などの乱高下に一喜一憂することなく、物件の持つ収益性のみに着目して、物件選定を行うことです。
当然、物件自体の瑕疵（法的・物理的）を見分ける必要はありますが。

不動産投資は、地価上昇期と勘違いしている方も多いのではないでしょうか。
地価下落期こそ、安く買え、高利回り物件を手にできるのです。
当然、地価上昇期は、キャピタルゲインを狙えるため、利幅が大きくなりますが、反転期にロスを被るリスクがあります。ただし、これも取引利回りや金融市況をリサーチしていれば、地価上昇の限界値が分かり、高値買いのリスクを排除することが出来ます。

地価下落期には、買い控えという現象が発生します。
購入してもまだ下がる、という心理の下、キャピタルロスを被ることを怖がっての現象です。
しかし、下がりきった頃には、優良物件は残っていないことでしょう。
良い物件は、足が速く、一般の投資家に来る前に、業者が手に入れてしまいます。
従って、マンションや事務所ビルなど、物件の種類ごとの利回り目線を持ち、その基準に達した時点で、キャッシュ・フロー分析を行います。
最後に、税金や元利金返済のフリー・キャッシュ・フローによる収支の安全性を確認します。

では、何故、この2側面からのアプローチが必要なのでしょうか。

最近、不動産の新興企業の破綻が続いています。スルガコーポレーション、アーバン、リプラス・・・・・。
これらの企業は、いわゆる「黒字倒産」という、これまであまり見られなかった状況下での破綻です。
つまり、資産は保有していても、キャッシュ・フローがショートしたことによる倒産であり、現金の重要性が再認識されています。
これらは、金融機関の貸し渋りが原因ですが、取引額が大きく、銀行に依存している企業は、経営上のリスクは高いことを意味しています。

これは、投資物件についても、まさに同じことが言えます。
つまり、利回りとキャッシュ・フローは別のものだということです。
しかし、どちらも物件の収益性を表す指標であり、両側面からの分析は、必要不可欠であり、一定の基準をクリアする必要があります。

「物件は感覚次第」「嗅覚で分かる」など、原始時代に流行っていた？ことを言われる方もいらっしゃいます。
確かに、経営手腕に長けている方も居られるでしょう。
しかし、数字上、厳しい評価の場合、どんなに気に入った物件でも、諦める勇気が必要です。

人から与えられた数字は、信用しないでください。投資の世界は、ウソが散りばめられています。
投資家自ら、評価・判断をすることが肝要です。