丸善2008「あなたのベスト本」の第3位という結果になりました。

皆様の温かいご支援の賜物と感謝しております。

今年は、大不況の1年になりそうです。

3月決算の企業の倒産やそれに伴う失業率の増加が予想されます。

さらに、2009年の地価公示が3月末に発表されます。

2008年地価公示は、プラス変動でしたが、

2009年は大幅な下落が予想されます。

と言いますか、下げざるを得ない状況にあります。

地価は、需給で決まるものではなく、不動産鑑定士を使い、

国が国策として決定しています。

しかし、前回のバブル崩壊により、操作が不可能となりました。

今回の我が国のミニバブルは、アメリカのサブプライムを発端とし、

証券化という手法をわが国に持ち込んだことに起因します。

そして、アメリカの住宅地における地価下落から、金融崩壊が始まりました。

アメリカの資金が流出し、ファンドを中心とした不動産の値崩れが今に至っています。

したがって、今回の地価公示では、大きく下げる必要があります。

バブルで吹かした金融の虚像、つまり、債権債務の清算を行うためです。

話が逸れてしまいましたが、2009年の地価公示の発表が

決算期および失業者増大時期と重なるため、経済・景気に大きなインパクトを

与えることになるでしょう。

今年の地価公示には注目です。

濠壱成 著：「地価」はつくられている　は、

「丸善本店　新書部門7位」（3週連続ベスト10入り）

となりました！　ありがとうございます。

今年も１２月に入ってしまいましたが、

この年末、不動産業界は大変な時期となりましたね．．．

「モリモト」も民事再生法の申請を提出しましたし、

この１２月末をどのように乗り越えるのか各社、必死だと思います。

そこで、せめてこの不動産投資倶楽部をご覧の方々には

元気になっていただきたいと思う気持ちと

「丸善本店　新書部門7位」（3週連続ベスト10入り）

業者の提示する利回りは、ウソが非常に多い。

実際にあったケース。
物件はビジネスホテルであり、業者曰く、「ネット利回りは16％」。
買主が私のところへ相談に来た。
しかし、売り側が出してきた資料をよくよく見ると、勘定科目の数字に不自然な点が見受けられた。
売上に比して、リネン費や燃料代が著しく低いのである。さらに、人件費も低めであり、どう計算しても、24時間勤務の従業員が4人ほど必要になってしまう。
つまり、費用を低く見積もり、利回りを上げていたのである。

私が、標準的な経費率で計算をすると、13％という数字が出てきた。
その時点で3％も利回りが異なっていたのである。

買主がその旨を伝えたところ、売値は2000万円、下がったとのこと。
しかし、私はその物件を薦めることはしなかった。

最初にウソがある、いや、ウソをつく業者との付き合いは極力、避けなければならない。

必ずと言っていいほど、物件や権利に瑕疵があると考えられるからである。
業者は、売ってしまえば関係ない訳で、その後、音信不通になってしまうことさえある。

ただ、業者も売主に騙されているかもしれない。
ブローカーやコンサルタント（を名乗っている）の中には、不動産のことをよく理解していない輩もいる。
信じられないかもしれないが、リーマン・ブラザーズの不動産担当者でも、収支分析ができない人間もいた程である。
このあたりについては、機会を改めて紹介したい。

専門家にも注意

収支表や損益計算書で確認するのだが、収支表などはエクセルで簡単に作れるし、損益計算書でも、費用を吹かして計上しているため、正確な利益額は分からない。
経営者が、馬鹿丁寧に利益計算し、しっかりと法人税を払っているケースは殆んどない。

「私は払っている」という経営者の方がいらっしゃるのなら、それは節税を知らないだけで、税理士に至っては損失を発生させるアホと言わざるを得ない。

しかし、このような税理士が多いことも事実であり、合理的な節税を知らない無知な専門家と言ったところか。

話は逸れたが、つまり、正確な物件の収支は、買ってからでないと分からないのである。
実際、購入後、当初に予定していた利回りと異なり、キャッシュフロー上、マイナスになってしまう投資家の方も相当数おり、金融機関への元利金返済が滞り、競売に至ったケースもある。

では、どのようにしたら、「黒字倒産」を避けることが出来るであろうか。

それは、物件種類別の収支勘定の特徴を知り、購入を予定している物件の収支明細をよく見ること。そして、節税対策の部分を控除し、物件本来の収益性を判断することである。

利益の水増しにより、実際は5％だったりする。

インターネットに掲載されている物件情報の殆んどが、この手口を使っており、その時点で、既にあなたは騙されているのである。

「不動産投資」というキーワードを入れれば、ネット上に投資物件やコンサルタントを名乗る人物の多いことに驚く。

また、検索後の画面の上部および右の部分には、広告（スポンサーサイト）が張られており、みなさんのことを待ち受けている。

「不動産投資の〇〇」「金持ち〇〇の不動産投資」・・・。

そこに掲載されている物件情報には、ウソが多いことに気がつく。

「利回り10％。年収700万円。」

10％という数字、何を意味しているのだろうか？
素人投資家が、興味を持ち、問合せをし、コンサルティングが行われることになる。

自称、コンサルタント？は、まず、グロス（表面）利回りで言ってくること100％。

話してみて、素人ではないと思うや否や、ネット（実質）で説明を始める。
既に、この段階で、騙そうという意思が存在する。

たとえ、ネット利回りが7％と言われても、さらに、ウソが隠されている。

次のウソは、「満室想定」。

そもそも、満室の物件を掲載の手間や時間をかけてインターネットに載せる事などするわけがない。

そんな優良物件はとっくに売れてしまっている。これを業界では、「おとり広告」という。

本題に戻る。
現状満室だからといって、空室率ゼロではない。必ず入れ替えがあるため、その期間を考慮して利回りを算出しなければならない。賃貸は2年契約が一般的だが、賃借人が退出後、直ぐに新賃借人が入ることになっても、リフォームを行うため、１ヶ月は空室期間が生じる。直ぐに決まればいいが、数ヶ月、入らないことも。部屋数が多いマンションなどは、空室期間も多くなる。

たとえ「満室想定」と書かれていても、空室を考慮しなければならないことはお分かりでしょう。
しかし、広告物件は、このような計算で賃料収入を計算しています。

●　部屋当りの月額賃料×部屋数×12ヶ月

（いい大人がやる事じゃないよなぁ、まったく・・・濠のつぶやき）

この時点で、利回りは、最初の数字の半分近くになっている。

さらに、情報のウソは続く・・・のであるが、説明している私、濠も頭に血が上ってきたようです。

次回は、さらに踏み込んだウソについてお話します。

まったくもって、世の中「ウソばっか」である。

ちょっと投資をかじった人ならお分かりだと思うが、ネットとグロスで利回りは大きく違います。

業者の多くは、グロスで言ってきます。

先日、元外資系企業にいたという、自称、コンサルタントＡ氏が私のところに来ました。

 「濠さん、ここだけの話、この5000万円の物件、12％回る物件だけど、どう？」
船橋市郊外の賃貸マンション。築8年の代物。
私は、「ネット？」と聞いた。
Ａ氏：「そうそう、ネットで12％」
濠：「ＮＯＩはどのくらい？」
Ａ氏「ＮＯＩ？・・・年間賃料は600万円」

このトンチンカンな会話、お分かりのことでしょうが、若干の説明を。
このコンサルタント、ＮＯＩ（net operation income）を知らないのはまだ、許せる。

ネットとグロスの違いも分からないのだ。

おそらく、全てはグロスで把握しているのだろうが・・・何をコンサルしているのやら。

こんな業者が持ってくる物件には、多くのリスクが潜んでいるに違いない。そもそも、リスク自体を把握していない可能性がある。
後日談であるが、このコンサルタント、宅建免許を持っていないため、不動産仲介が出来ず、業者の物件をいろいろな所へ持込んでいる人物だということが分かった。
現在、宅建の猛勉強中だという・・・。こんな輩がうごめいているのが不動産、いや、投資の世界なのである。

みなさん、信じられない方も多いでしょうが、景気がいい時は、これで商売が可能なのです。投資家も、時流に乗って安易に買ってしまうケースも多かったことでしょう。

この物件、経費にもウソが隠されていた。
通常、考えられる費用（管理費、修繕費など）よりも、少なめに計上されていたのだ。つまり、利益率を故意に高くしており、そのため、利回りで3％が水増しされていた。

実際のネット利回りは5％。とても投資に値しない水準。

売りサイドから提示された資料には、ウソが巧妙に散りばめられています。投資物件の特徴を知り、経費の中身まで検証する必要があります。

数千万、いや、数億の投資をするなら、面倒くさいなんて言ってられません。

ウソがあって当たり前が投資の世界。騙されなかった者だけが、利益を享受できるのです。

「世の中ウソばっか」

濠の本音です。